I contratti di mediazione immobiliare e la tutela del consumatore

L'impostazione codicistica disciplinante la mediazione porta con sè tutta la volontà del Legislatore del 1942 di strutturare l’istituto in parola secondo il principio del libero svolgimento dell’attività di intermediazione, soprattutto per reagire agli abusi che accompagnarono il regime di monopolio della professione di mediatore nelle codificazioni antecedenti alle legislazioni moderne . Successivamente, alla fine degli Anni ’80, si è fatta sentire la necessità di metter ordine alla materia dell’attività d’intermediazione professionale e imprenditoriale, in modo da contrastare quello svolgimento indiscriminato dell’attività di mediatore che veniva posto in essere soprattutto dagli esperti del settore immobiliare i quali forti della consapevolezza dell’assenza di una concreta regolamentazione del settore, attraverso sia la conclusione di contratti capestro legittimati dal principio di autonomia privata derogatoria della disciplina codicistica, sia adottando comportamenti contrari alla buona fede, erano orientati spregiudicatamente all’accaparramento della provvigione, a danno delle parti intermediate. Il Legislatore con la pubblicazione della L. n. 39 del 1989 ha tentato di risolvere il problema dando non all’istituto ma al mediatore una definizione precisa. «II rapporto tra codice e legge speciale», spiega, infatti, autorevole dottrina, «deve vedersi nel segno del distacco dal sistema codificato, e la novità si lega alla valorizzazione dello status professionale. Si è parlato dell'attuale società neocorporativa e dei corporativismi contemporanei che portano a superare la concezione delle attività private, in particolare delle attività economiche, consegnata alla disciplina dei contratti (che è il sistema del codice civile), per passare ad una disciplina sempre più largamente rivolta alle attività professionali di soggetti che rivendicano le attività come esclusive in virtù di una riserva alla propria categoria professionale» . Sono state strette le maglie, quindi, attorno all’attività mediatoria occasionale, come quella dei custodi degli stabili da sempre fonti di informazioni sulla compravendita di un appartamento, spesso innocua rispetto alle problematiche emerse dal presente elaborato, lasciando in definitiva campo aperto alle agenzie immobiliari che, entro i limiti della legge n. 39 del 1989, hanno potuto monopolizzare il sistema dell’attività mediatoria immobiliare disciplinando i rapporti con la clientela attraverso i formulari standardizzati. Tra i quali, quelli depositati ai sensi dell’art. 5 comma 4° della L. n. 39/1989 presso le commissioni di cui all’art. 7 comma 1° della stessa che avrebbero dovuto garantire maggiore trasparenza e tutela nei confronti dei contraenti intermediati, abbiamo visto invece essere contraddistinti da molteplici clausole sospette di vessatorietà.
Appare dunque chiaro che nella pratica degli affari, fino alla novella del 1996, le norme in commento poco hanno contribuito alla predisposizione di un sistema che tenesse conto della tutela dei diritti della parte debole. Oggi grazie al recepimento della Direttiva 93/13 è possibile garantire maggiore difesa al consumatore venditore o acquirente che si vincoli al mediatore professionale.