Le fasi della vendita immobiliare

Le fasi della vendita immobiliare

-Il creditore procedente o altro creditore munito di titolo esecutivo fa istanza di vendita e la deposita insieme alla documentazione di cui all'art 567
- il giudice dell'esecuzione provvede alla fissazione dell'udienza per l'autorizzazione alla vendita
- Art. 569 Provvedimento per l'autorizzazione della vendita
I. A seguito dell'istanza di cui all'articolo 567 il giudice dell'esecuzione, entro trenta giorni dal deposito della documentazione di cui al secondo comma dell'articolo 567, nomina l'esperto convocandolo davanti a sé per prestare il giuramento e fissa l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori di cui all'articolo 498 che non siano intervenuti. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l'udienza non possono decorrere più di centoventi giorni.
[ ex art 173bis disp att l'esperto deve verificare la completezza della documentazione depositata e redigere una relazione di stima dei beni da cui risulti l'individuazione dello stato materiale e giuridico del bene. Deve inviare copia della relazione ai creditori e al debitore almeno 45 gg prima dell'udienza (per evitare che nella stessa le parti chiedano un rinvio per esaminarla). Le parti in tale udienza possono depositare eventuali note di osservazioni alla relazione a condizione che ne abbiano trasmesso copia anche all'esperto almeno 15 gg prima, in questa sola ipotesi il perito è tenuto a partecipare all'udienza per fornire chiarimenti.]
[l'art 568 prevede dei criteri 'automatici' di determinazione del valore dell'immobile: il prezzo minimo del bene è commisurato al valore calcolato in base ai criteri di determinazione della competenza per valore delle cause relative a beni immobili, e quindi alla stregua del reddito dominicale dei terreni e alla rendita catastale dei fabbricati moltiplicato per i coefficienti di cui all'art 15. Tale criterio tuttavia non è attendibile, perciò nella pratica non è applicato]
II. All'udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita, e debbono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
III. Se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l'accordo delle parti comparse,
il giudice dispone con ordinanza  la vendita, fissando un termine non inferiore a novanta giorni, e non superiore a centoventi, entro il quale possono essere proposte offerte d'acquisto ai sensi dell'articolo 571. = fissa in prima battuta la VENDITA SENZA INCANTO
Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573
e provvede ai sensi dell'articolo 576, per il caso in cui non siano proposte offerte d'acquisto entro il termine stabilito, ovvero per il caso in cui le stesse non siano efficaci ai sensi dell'articolo 571, ovvero per il caso in cui si verifichi una delle circostanze previste dall'articolo 572, terzo comma, ovvero per il caso, infine, in cui la vendita senza incanto non abbia luogo per qualsiasi altra ragione.= dispone quanto necessario per lo svolgimento della VENDITA CON INCANTO, che si terrà automaticamente in tutti i casi in cui la vendita senza incanto non vada a buon fine (disposizioni che saranno superflue laddove l'immobile venga liquidato tramite il meccanismo della vendita senza incanto, ma che nell'ipotesi inversa evitano si debba passare per un'ulteriore udienza che le fissi).
[la scelta tra la vendita con incanto e quella senza incanto non è perciò discrezionale, il giudice dell'esecuzione deve seguire in primis le forme della vendita senza incanto e solo se questa modalità di vendita dovesse avere esiti negativi può ricorrere alla subordinata forma della vendita con incanto]
IV. Se vi sono opposizioni
il tribunale le decide con sentenza  e ( solo dopo) il giudice dell'esecuzione dispone la vendita con ordinanza.(nelle forme di cui al precedente comma)
V. Con la medesima ordinanza (sia che ci siano o non ci siano state opposizioni) il giudice fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di un altro autorizzato, ai creditori di cui all'articolo 498 che non sono comparsi.