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L’effetto reale dei contratti

La legge non identifica tipi contrattuali, ma piuttosto una funzione e una finalità: “l’acquisto” o “trasferimento non immediato” a favore dell’acquirente o di un suo parente di primo grado del fabbricato da costruire.
Oggetto di considerazione non è la causa, la struttura o altri criteri, ma ogni atto che produca, abbia, o possa avere per effetto o, comunque, come finalità il trasferimento non immediato di un immobile o di un diritto reale.
Nei contratti preparatori l’ampia formula normativa è idonea a comprendere qualsiasi atto anche unilaterale con cui l’acquirente si vincoli con il costruttore.
È necessario solo qualche accorgimento in ordine al momento in cui il fabbricato deve considerarsi venuto ad esistenza, ai fini della precisa individuazione del prodursi dell’effetto traslativo.
Si dovranno coordinare le nozioni di esistenza e completamento e saranno opportune alcune cautele sulla redazione dell’atto (ove si potrà far coincidere convenzionalmente la venuta ad esistenza con il rilascio del certificato di agibilità).
Tale disciplina è un ulteriore dato normativo che rafforza il convincimento sulla derogabilità e gradualità dell’effetto reale da parte di privati.
La scelta si consolida nel d.lgs. 122/2005 quando si parla, da un lato, di contratto preliminare e, dall’altro, di ogni altro contratto che abbia o possa avere come effetto o finalità il trasferimento non immediato della proprietà.
La norma riconosce così la derogabilità del principio consensualistico rimarcando il passaggio dall’immediatezza e contrattualità dell’effetto reale alla gradualità, differimento  e unilateralità nella sua produzione.

di Stefano Civitelli
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