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Social Housing: Sviluppo, Realizzazione e Gestione

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3 Indice Introduzione ....................................................................................................................................................................... 5 1. Diritto all’abitazione.................................................................................................................................................. 7 1.1 Il diritto sociale all’abitazione nella giurisprudenza costituzionale .................................................................................................................... 7 1.2 Il diritto alla casa e le politiche di housing sociale: la dimensione macroeconomica ......................................................................................... 8 2. L’evoluzione della domanda abitativa ...................................................................................................................... 9 2.1 I fattori contemporanei del cambiamento ....................................................................................................................................................... 10 2.2 Il mutamento delle dinamiche socio-demografiche ......................................................................................................................................... 11 2.2.1 L’andamento demografico ....................................................................................................................................................................... 11 2.2.2 L’atomizzazione delle famiglie ................................................................................................................................................................. 12 2.3 Il mutamento delle condizioni del mercato immobiliare ................................................................................................................................. 12 2.3.1 La recente crisi del settore delle costruzioni e immobiliare ..................................................................................................................... 12 2.3.2 La crisi del mercato immobiliare residenziale .......................................................................................................................................... 13 2.3.3 La domanda di edilizia residenziale sociale: un fenomeno certo e consistente....................................................................................... 15 3. Il Social Housing nei Paesi dell’Unione europea .................................................................................................... 17 3.1 Disponibilità di alloggi e proprietà .................................................................................................................................................................... 17 3.2 Social Housing nel contesto italiano .................................................................................................................................................................. 17 3.2.1 L’Italia: gli anni del dopoguerra e la nascita dell’Edilizia Residenziale Pubblica ...................................................................................... 18 3.2.2 L’Edilizia Residenziale Pubblica: problematiche e criticità ....................................................................................................................... 19 3.2.3 La nascita dell’Edilizia Privata Sociale (EPS) ............................................................................................................................................. 19 3.3 Uno sguardo all’Europa ..................................................................................................................................................................................... 20 3.3.1 Francia ....................................................................................................................................................................................................... 21 3.3.2 Germania ................................................................................................................................................................................................... 21 3.3.3 Olanda ....................................................................................................................................................................................................... 21 3.3.4 Regno Unito ............................................................................................................................................................................................... 22 3.4 Le principali modalità di finanziamento ............................................................................................................................................................ 22 3.5 Analogie e diversità ...................................................................................................................................................................................... 23 4 Attori del Social Housing ......................................................................................................................................... 24 4.1 Il soggetto pubblico ........................................................................................................................................................................................... 24 4.2 Gli operatori privati ........................................................................................................................................................................................... 24 4.3 Le fondazioni bancarie ....................................................................................................................................................................................... 25 4.4 Il mercato ........................................................................................................................................................................................................... 25 4.5 Relazioni e interconnessioni reciproche ............................................................................................................................................................ 25 5. Enti pubblici: ruoli e responsabilità ........................................................................................................................ 26 5.1 Gli enti pubblici per lo sviluppo del territorio ................................................................................................................................................... 26 5.2 Azioni e strategie di competenza pubblica ........................................................................................................................................................ 26 5.3 Il ruolo degli enti pubblici nel Social Housing .................................................................................................................................................... 28 5.3.1 La leva normativa ...................................................................................................................................................................................... 28 5.3.2 La leva urbanistica .................................................................................................................................................................................... 29 5.3.3 La leva fiscale ............................................................................................................................................................................................ 29 5.3.4 La leva finanziaria ..................................................................................................................................................................................... 29 5.3.5 La leva economica ..................................................................................................................................................................................... 30 4 5.3.6 Le leve in Europa........................................................................................................................................................................................ 30 5.4 L’efficienza dei processi concessori nei progetti di Social Housing ................................................................................................................... 31 6. I principali strumenti per lo sviluppo del Social Housing ....................................................................................... 32 6.1 Gli strumenti di compartecipazione pubblico-privato ...................................................................................................................................... 32 6.2 I fondi immobiliari ............................................................................................................................................................................................. 33 6.2.1 Il Sistema Integrato di Fondi (SIF) ............................................................................................................................................................. 34 6.2.2 Il Fondo Investimenti per l’Abitare (FIA) ................................................................................................................................................... 34 7. Analisi delle variabili di un investimento in Edilizia Privata Sociale ...................................................................... 35 7.1 I rischi di un intervento di Social Housing ......................................................................................................................................................... 36 7.1.1 Il rischio di insolvenza ................................................................................................................................................................................ 36 7.1.2 Il rischio sociale ......................................................................................................................................................................................... 37 7.1.3 Il rischio di perdita di valore dell’immobile ............................................................................................................................................... 37 7.2 Il rendimento di un intervento di Social Housing .............................................................................................................................................. 37 7.2.1 I canoni derivanti dalla locazione degli alloggi ......................................................................................................................................... 38 7.2.2 I canoni derivanti dalla locazione degli spazi adibiti ad altri usi .............................................................................................................. 38 7.2.3 La vendita di servizi ................................................................................................................................................................................... 39 7.2.4 La vendita di quota parte di alloggi .......................................................................................................................................................... 39 8. Analisi delle strategie di investimento in Social Housing....................................................................................... 40 8.1 Le possibili strategie di mitigazione del rischio ................................................................................................................................................. 40 8.1.1 La mixitè .................................................................................................................................................................................................... 40 8.1.2 Il mix funzionale ........................................................................................................................................................................................ 41 8.1.3 Le forme di garanzia .................................................................................................................................................................................. 42 8.1.4 L’affitto con patto di futura vendita ......................................................................................................................................................... 42 8.1.5 La gestione sociale .................................................................................................................................................................................... 42 8.2 Le possibili strategie di massimizzazione della redditività ................................................................................................................................ 44 8.2.1 La riduzione dei costi ................................................................................................................................................................................. 44 8.2.2 La massimizzazione delle entrate.............................................................................................................................................................. 46 8.3 Le strategie in sintesi ......................................................................................................................................................................................... 47 9. Gestire il Social Housing .......................................................................................................................................... 49 9.1 Gestire la residenza ........................................................................................................................................................................................... 49 9.1.1 Eticità vs redditività ................................................................................................................................................................................... 49 9.1.2 Aspetti immobiliari e sociali ...................................................................................................................................................................... 50 9.1.3 Il gestore sociale: una nuova figura della gestione immobiliare .............................................................................................................. 50 9.2 I servizi da gestire .............................................................................................................................................................................................. 51 9.2.1 I servizi tecnici all’immobile ...................................................................................................................................................................... 53 9.2.2 I servizi amministrativi per la proprietà .................................................................................................................................................... 54 9.2.3 I servizi sociali rivolti alla comunità .......................................................................................................................................................... 54 9.3 Le principali modalità di gestione dei servizi immobiliari ................................................................................................................................. 54 9.4 Il coinvolgimento degli inquilini nella gestione sociale ..................................................................................................................................... 56 10. Conclusioni .............................................................................................................................................................. 57 10.1 Caratteristiche di un intervento di Edilizia Privata Sociale ............................................................................................................................. 58 Bibliografia ....................................................................................................................................................................... 61
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Informazioni tesi

  Autore: Vincenzo Caragallo
  Tipo: Tesi di Laurea Magistrale
  Anno: 2013-14
  Università: Università degli Studi di Napoli
  Facoltà: Architettura
  Corso: Architettura
  Relatore: Marco Calabrò
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 62

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