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Il condominio complesso (cosiddetto ''supercondominio'')

Informazioni tesi

  Autore: Laura Napoli
  Tipo: Tesi di Laurea
  Anno: 1997-98
  Università: Università degli Studi di Cagliari
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Angelo Luminoso
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 70

Solitamente si usano termini come “condominio complesso”, “condominio orizzontale” o “supercondominio” per indicare tutte le ipotesi in cui una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo e strutturalmente distinti, si trovano a condividere beni e/o servizi: si va dal gruppo di palazzine condominiali aventi in comune poche cose essenziali, come l’ingresso principale, il cortile interno, l’impianto di riscaldamento e quello d’illuminazione (casi di questo genere sono molto frequenti all’interno delle città), fino alle forme più complesse e articolate del fenomeno, rappresentate dai grandi centri residenziali, dotati di un’ampia gamma di infrastrutture (spazi verdi, impianti sportivi, luoghi di riunione, servizi di vigilanza, di soccorso, e così via), che caratterizzano in modo particolare la periferia cittadina e le località di villeggiatura.
La diffusione di questi ultimi è la conseguenza di diversi fattori: per prima cosa l’evolversi delle tecniche edilizie, che mirano a sfruttare il più razionalmente possibile le capacità edificatorie del territorio; a ciò si aggiunge, per quanto riguarda le zone periferiche, l’aspirazione di molti cittadini ad uno stile di vita più tranquillo, lontano dal caos del centro urbano, nonché l’interesse delle imprese costruttrici, che hanno qui maggiori possibilità di reperire aree edificabili di notevoli dimensioni a prezzi relativamente bassi.
Si tratta evidentemente di un fenomeno molto vasto, al quale non ha fatto riscontro, finora, un’adeguata attenzione da parte del legislatore; infatti il problema più grave dal punto di vista giuridico è dato dalla mancanza, nel nostro ordinamento, di una disciplina specifica cui sottoporre i beni e i servizi comuni a più fabbricati.
In mancanza di precisazioni codicistiche circa la disciplina da applicare alle infrastrutture comuni, dottrina e giurisprudenza si sono divise in due schieramenti: da una parte vi sono coloro che ritengono preferibile fare ricorso alle norme sulla comunione ordinaria (artt.1110 ss. cod. civ.), e dall’altra si pone invece chi sostiene l’opportunità di utilizzare (con i dovuti adattamenti), le disposizioni sul condominio edilizio (artt.1117 ss.).
La prima posizione fa capo ad una parte della dottrina tradizionale e ad una, per ora isolata, sentenza della Cassazione (la n.2923 dell’ ‘89), ed in suo sostegno vengono solitamente addotti sia un’interpretazione rigida del campo di applicazione degli artt.1117 ss., destinati a regolare il condominio verticale (non invece quello orizzontale, pressoché sconosciuto al legislatore dell’epoca) sia, soprattutto, la maggiore semplicità degli artt.1100 ss., che consentirebbero un’amministrazione più snella e funzionale.
La seconda linea di tendenza è invece riconducibile ad altra parte della dottrina, in particolare quella più recente e ad una giurisprudenza praticamente costante (fatta eccezione per la sopra citata sentenza). A favore della normativa condominiale si afferma che solo quest’ultima, più più completa e dettagliata di quella sulla comunione, sarebbe in grado di regolare in modo accettabile (in attesa di una disciplina ad hoc) un fenomeno così complesso, considerato che, oltretutto, ciò che contraddistingue tale normativa è la destinazione di determinate cose al servizio di più unità immobiliari (dato riscontrabile anche nel supercondominio).
È stata proposta, infine, una tesi per così dire “intermedia”, in base alla quale i beni e i servizi di un condominio orizzontale potrebbero essere divisi in due categorie, a seconda che siano legati alle abitazioni da un rapporto di accessorietà (nel senso che devono essere considerati necessari per l’esistenza o per l’uso delle stesse) ovvero godano di una propria autonomia funzionale (qualora si tratti di cose destinate a fornire determinati vantaggi agli abitanti del complesso, ma in assenza delle quali gli edifici potrebbero comunque esistere ed essere utilizzati): nel primo caso troverebbero applicazione le norme sul condominio, nel secondo quelle sulla comunione ordinaria. Quasi tutti gli studiosi concordano comunque nel ritenere necessario, per porre fine alle incertezze ed agli equivoci, un intervento legislativo che regoli compiutamente la materia.

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1 Introduzione Si è soliti parlare di condominio complesso o di "supercondominio" per indicare i complessi immobiliari, sempre più diffusi nella moderna edilizia residenziale, costituiti da una pluralità di edifici strutturalmente distinti ma caratterizzati da una serie più o meno varia di beni e servizi n comune (ad esempio gli ingressi, i viali d’accesso, l’impianto di illuminazione e di riscaldamento, i parcheggi, il servizio di portineria). Peraltro il termine "supercondominio", pur essendo ormai entrato nell’uso, è oggetto di valutazioni discordi: alcuni autori 1 ritengono tale espressione “meritevole di essere condivisa, in quanto individua chiaramente il fenomeno considerato”, mentre altri esprimono in proposito un giudizio negativo, sia perché “il termine ripropone il significato banalizzato dal linguaggio pubblicitario e giornalistico, che lo usano per designare tutto quanto è superiore o superlativo” 2 , sia perché può dar luogo ad equivoci in merito alla natura giuridica di tali complessi 3 . Bisogna comunque precisare che lo stesso termine viene usato da taluno 4 in una accezione leggermente diversa, e cioè per indicare, nell’ambito dei complessi immobiliari di cui sopra, soltanto i beni e servizi comuni agli edifici che compongono il complesso (sebbene ciò non implichi il prospettarsi di problematiche differenti rispetto a quelle affrontate dalla maggioranza degli studiosi). La problematica che concerne il supercondominio può prospettarsi essenzialmente in tre casi: 1) "Ab origine", cioè sin dal momento in cui viene costruito il complesso. Per esempio, è molto frequente (soprattutto alla periferia dei centri urbani e nelle località di villeggiatura) che un’impresa acquisti un’area edificabile per realizzarvi un complesso residenziale progettato in modo da sfruttare il più razionalmente possibile l’area suddetta fornendola di servizi e infrastrutture destinati a soddisfare le comuni esigenze dei futuri acquirenti delle unità abitative 5 ; 1 GALLETTO, Appunti sul condominio complesso o supercondominio, in Riv.giur.edil.,1983,II, p.335 2 CORONA, Il supercondominio, p.39 3 cfr. RASCHI, Il cosidetto supercondominio, ne Il nuovo dir.,1969, p.489-90; SALIS, Comunione di cose tra edifici e rappresentanza dei condomini, in Riv.giur.edil.,1971, p.743-44; DITTA, Il supercondominio, in Nuova giur. civ. comm.,1991, p.481 4 cfr. RASCHI, op.cit., p.489 5 Come osserva GALLETTO, op.cit., pp.334 e ss.: “...La stessa disciplina urbanistica, con l’introduzione dello strumento urbanistico attuativo costituito dal piano di lottizzazione (già previsto nella legge urbanistica fondamentale del 1942, ma meglio disciplinato dalla cosiddetta "legge ponte" n.765 del 1967), volto alla realizzazione di un omogeneo assetto edilizio di una determinata zona di territorio comunale ad opera dei privati imprenditori, ha favorito la creazione di grandi complessi edilizi destinati alla vendita frazionata.” Cfr. anche BIANCO, Condominio complesso, scioglimento di fatto, aspetti processuali in Giur.merito, 1982, I, p.1205

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Parole chiave

appartamenti in comunione
assemblea condominiale
complessi residenziali
condomini
condominio
condominio complesso
diritto civile
multiproprietà
regolamenti condominiali
supercondominio

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