La strategia di un developer nel contesto di un Factory Outlet Centre. Evidenze empiriche di Barberino Designer Outlet.

L’obbiettivo di questo studio è stato quello di individuare le principali caratteristiche e problematiche che contrassegnano un processo di sviluppo immobiliare, analizzando in particolare la promozione e la gestione di una formula commerciale complessa e innovativa, quale è il Factory Outlet Centre (Foc).
Il lavoro è costituito complessivamente da cinque capitoli. Nel primo capitolo, dopo una breve ricostruzione riguardo le tendenze della distribuzione italiana al dettaglio negli ultimi anni, ho cercato di fare chiarezza sul termine Outlet, termine intorno al quale si riscontra tutt’oggi una certa confusione linguistica e concettuale. Successivamente, nel secondo capitolo, ho posto l’attenzione su quelli che sono i principali attori della filiera immobiliare, valutando l’andamento del mercato immobiliare negli ultimi cinquant’anni e il relativo processo di finanziarizzazione che lo ha riguardato negli anni a cavallo del 2000, diventando ad oggi, uno dei principali indiziati ed artefici della crisi tuttora in atto, che, iniziata dal mercato finanziario, date le forti connessioni, ha finito poi per travolgere anche il mercato immobiliare.
Per ciò che riguarda l’analisi dei soggetti della filiera immobiliare, ho ripercorso lo schema del nuovo ciclo edile, partendo quindi dalla fase iniziale della finanza, passando attraverso le fasi di progettazione e costruzione per poi terminare con quella della gestione. Per ogni singolo momento, ho evidenziato i principali aspetti e attori che vi partecipano, indicando le loro responsabilità, competenze e attività. Ho, infatti, elencato quelle che sono le funzioni fondamentali di figure professionali del tipo, Project Manager, Construction Manager, Portfolio Manager, Asset, Property e Facility Manager, Advisory e Building Manager e tutta un’altra gamma di soggetti che negli ultimi anni si sta affacciando sul mercato immobiliare con nuove conoscenze sempre più specializzate.
Una volta rappresentate tutte queste figure professionali, molte delle quali diffusesi con il processo di finanziarizzazione immobiliare, nella parte centrale del lavoro, rappresentata dal terzo capitolo, ho concentrato l’attenzione sul cosiddetto Developer o Promotore Immobiliare. In questa parte, oltre ad essermi dedicato al ruolo ed alle attività svolte da tale figura, ho mostrato quelli che sono gli altri soggetti che prendono parte ad un processo di sviluppo immobiliare, come, le imprese costruttrici, i proprietari fondiari, gli istituti di credito, i progettisti, gli enti pubblici, i mediatori e infine i proprietari. Ho terminato poi tale capitolo esprimendo le varie fasi di un processo di sviluppo immobiliare, passando dalla fase di scelta della localizzazione fino ad arrivare alla fase conclusiva della commercializzazione.
Nel quarto capitolo del capitolo ho approfondito, attraverso il caso dell’Outlet di Barberino del Mugello, quelli che sono gli effetti, in termini d’impatto sul territorio, dovuti all’apertura di un Factory Outlet Centre, valutando da un punto di vista economico, sociale, ambientale ed urbanistico le ripercussioni sulla relativa area d’ insediamento.
Il lavoro si conclude con lo studio di un caso operativo specifico, cioè il Barberino Designer Outlet, realizzato nel 2006 a Barberino di Mugello dall’impresa anglosassone McArthurGlen, specializzata nello sviluppo e gestione di questo formato, in joint venture con la holding immobiliare fiorentina Fingen Real Estate dei fratelli Fratini; Il Foc di Barberino di Mugello è il terzo progetto, in ordine di tempo, realizzato in Italia dalla McArthurGlen, dopo le esperienze precedenti molto positive di Serravalle Scrivia (nel 2000) e di Castel Romano (nel 2003). Oltre a queste prime tre strutture, nel 2008 è stato aperto il Foc di Noventa del Piave e sempre nel 2010 è prevista l’apertura di un’ennesima struttura a Napoli, sempre targata Fingen – McArthurGlen.
Attraverso una serie d’interviste effettuate direttamente ad alcuni dirigenti, rappresentanti delle società che hanno preso parte al processo di sviluppo immobiliare della struttura di Barberino di Mugello, ho potuto capire quelli che sono stati gli aspetti più importanti e i ruoli specifici ricoperti proprio da tali soggetti. Durante la mia ricerca operativa sul campo, ho potuto scoprire la disponibilità da parte sia dei promotori e degli investitori che degli altri interlocutori locali, al dialogo, alla collaborazione e alla partecipazione: infatti, tutti questi soggetti mi hanno permesso di comprendere a fondo le dinamiche che caratterizzano un processo immobiliare di questa importanza e di capire la strategia economica adottata da tali società.