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Natura giuridica ed evoluzione giurisprudenziale dell'obbligo di restituzione della cosa locata

Il presente lavoro ha avuto come scopo quello di analizzare le diverse posizioni assunte nel tempo da dottrina e giurisprudenza in ordine alla natura giuridica dell'obbligodi cui all'art. 1590 c.c. Esso è formulato in termini così generici da far sorgere qualche dubbio sull’effettiva natura del "dovere" di restituzione regolato dall’articolo stesso, e quindi, in ultima analisi, sul tipo di responsabilità che grava sul conduttore in caso di mancata o ritardata restituzione della cosa al locatore. La dottrina concorda nel ritenere tale obbligo incluso tra le obbligazioni principali del conduttore ed ormai da tempo concorda pure sul suo carattere contrattuale, nel senso che trova nel contratto la sua fonte ed innanzi tutto la sua regolamentazione. La giurisprudenza ha a lungo ritenuto di natura extracontrattuale la responsabilità del conduttore in mora nella restituzione, sostenendo che spetterebbe al locatore, oltre ad un’azione contrattuale per l’adempimento dell’obbligo di consegna, anche un’azione extracontrattuale per il risarcimento dei danni conseguenti alla continuata ed abusiva detenzione, sempre che riesca a provare il dolo o la colpa del conduttore, in virtù dei principi che governano la responsabilità aquiliana; mutando avviso solo a partire dalla sentenza n°61 del 25 gennaio 1960 della Corte suprema; per cui oggi dottrina e giurisprudenza sono concordi nel configurare la mancata o ritardata restituzione della cosa al termine del rapporto come ipotesi di responsabilità contrattuale. L’art 1590, imponendo l’obbligo di restituire la cosa nello stato medesimo in cui è stata ricevuta, non può essere interpretata nel senso che è consentita al conduttore qualsiasi modifica di quello stato di fatto, in quanto a norma dell’art 1587 c. 1° c.c., il conduttore ha l’obbligo di usare la cosa secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione. L’ obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell’utilizzazione della cosa locata, implica quello di un uso che non alteri lo stato della cosa sotto i profili strutturali, tipologico, di destinazione o funzionale e di decoro, ed esclude, in particolare, che la disposizione dell’art1590 c.c., che pone a carico del conduttore di restituire la cosa nello stato in cui l’ha ricevuta, attribuisca al conduttore la facoltà di modificare lo stato della cosa nel corso del rapporto. Conseguentemente, qualora alteri, sia pure in parte lo stato della cosa, il conduttore viola un’obbligazione principale cioè di rilevante interesse posta a suo carico dalla legge, il cui inadempimento può giustificare la risoluzione del contratto. Al fine di stabilire se il conduttore è in grado o meno di adempiere al suo obbligo di restituzione, è dunque decisivo il confronto fra le condizioni iniziali della cosa al momento della consegna e quelle finali in cui la cosa si trova al termine del rapporto. Le condizioni finali vanno accertate di volta in volta all’atto di riconsegna. Per quanto concerne le condizioni iniziali, invece, il 2° comma dell’articolo in esame ricorre ad un criterio presuntivo, nel senso che, salva la prova contraria - si tratterà perciò di una presunzione iuris tantum si deve ritenere che la cosa sia stata consegnata "in buono stato di manutenzione". La regola sancita dal predetto secondo comma vale ed è operante nel caso in cui le parti non abbiano anteriormente provveduto contrattualmente alla descrizione delle cose date in consegna al conduttore. La descrizione ha tutti i caratteri di una dichiarazione confessoria reciproca che i contraenti si rendono l’un l’altro sulle condizioni della cosa locata al momento della consegna e come tale dovrà essere valutata dal giudice. In mancanza soccorre la presunzione di buono stato di manutenzione alla quale può opporsi la prova specifica di uno stato diverso, sia migliore che peggiore, e che ha comunque effetto a favore e contro entrambi le parti. Un ultimo problema trattato dalla dottrina è posto dal comma 3, secondo il quale il conduttore non risponde del deterioramento o dal perimento dovuti a vetustà. In tale ipotesi il conduttore restituirà la cosa al locatore nello stato in cui si trova, avendo provato che il suo deterioramento non è assolutamente dipeso da causa a lui imputabile. Se unica causa del deterioramento è la vetustà, non sussiste alcun nesso di causalità tra il comportamento del conduttore ed il deterioramento; ma se alla vetustà si è aggiunta, come causa di deterioramento, l’attività di godimento del conduttore, sarà necessario accertare se tale attività si sia svolta o meno in conformità con le previsioni contrattuali: nel secondo caso il conduttore non potrà essere esonerato dalla responsabilità.

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INTRODUZIONE La Suprema Corte di Cassazione, con sentenza 30 luglio 2004, n. 1 14608, è tornata ad occuparsi di una questione a lungo dibattuta in materia di interpretazione degli artt. 1590 e 1591 c.c., rispettivamente intitolati alla “restituzione della cosa locata”, il primo, ed ai “danni per ritardata restituzione”, il secondo. E’ invero assai frequente, nella prassi dei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, che, proprio il momento in cui il proprietario rientra nella disponibilità dell’alloggio, sia caratterizzato da tutta una serie di controversie fra le parti, relative ai danni eccedenti il normale degrado, che si assumono subiti dall’appartamento stesso. Più in particolare, ed in ciò è da individuarsi il vero punctum dolens risolto dalla pronunzia che qui si commenta, risulta difficile stabilire se a carico del conduttore debbano gravare o meno le spese per il pagamento dei canoni ulteriori, fino al momento della restituzione “effettiva” dell’immobile al legittimo proprietario. Il dettato delle norme coinvolte è piuttosto chiaro: 1 Cass. civ., sez. III, 30/07/2004, n. 14608, in Arch. Locaz., 2004, 685; Nel Repertorio: 2004, Locazione, n. 126 4

Tesi di Laurea

Facoltà: Giurisprudenza

Autore: Giuseppina Lo Pinzino Contatta »

Composta da 100 pagine.

 

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Disponibile in PDF, la consultazione è esclusivamente in formato digitale.