Il condominio complesso (cosiddetto ''supercondominio'')

Solitamente si usano termini come “condominio complesso”, “condominio orizzontale” o “supercondominio” per indicare tutte le ipotesi in cui una pluralità di edifici, destinati ad uso abitativo e strutturalmente distinti, si trovano a condividere beni e/o servizi: si va dal gruppo di palazzine condominiali aventi in comune poche cose essenziali, come l’ingresso principale, il cortile interno, l’impianto di riscaldamento e quello d’illuminazione (casi di questo genere sono molto frequenti all’interno delle città), fino alle forme più complesse e articolate del fenomeno, rappresentate dai grandi centri residenziali, dotati di un’ampia gamma di infrastrutture (spazi verdi, impianti sportivi, luoghi di riunione, servizi di vigilanza, di soccorso, e così via), che caratterizzano in modo particolare la periferia cittadina e le località di villeggiatura.
La diffusione di questi ultimi è la conseguenza di diversi fattori: per prima cosa l’evolversi delle tecniche edilizie, che mirano a sfruttare il più razionalmente possibile le capacità edificatorie del territorio; a ciò si aggiunge, per quanto riguarda le zone periferiche, l’aspirazione di molti cittadini ad uno stile di vita più tranquillo, lontano dal caos del centro urbano, nonché l’interesse delle imprese costruttrici, che hanno qui maggiori possibilità di reperire aree edificabili di notevoli dimensioni a prezzi relativamente bassi.
Si tratta evidentemente di un fenomeno molto vasto, al quale non ha fatto riscontro, finora, un’adeguata attenzione da parte del legislatore; infatti il problema più grave dal punto di vista giuridico è dato dalla mancanza, nel nostro ordinamento, di una disciplina specifica cui sottoporre i beni e i servizi comuni a più fabbricati.
In mancanza di precisazioni codicistiche circa la disciplina da applicare alle infrastrutture comuni, dottrina e giurisprudenza si sono divise in due schieramenti: da una parte vi sono coloro che ritengono preferibile fare ricorso alle norme sulla comunione ordinaria (artt.1110 ss. cod. civ.), e dall’altra si pone invece chi sostiene l’opportunità di utilizzare (con i dovuti adattamenti), le disposizioni sul condominio edilizio (artt.1117 ss.).
La prima posizione fa capo ad una parte della dottrina tradizionale e ad una, per ora isolata, sentenza della Cassazione (la n.2923 dell’ ‘89), ed in suo sostegno vengono solitamente addotti sia un’interpretazione rigida del campo di applicazione degli artt.1117 ss., destinati a regolare il condominio verticale (non invece quello orizzontale, pressoché sconosciuto al legislatore dell’epoca) sia, soprattutto, la maggiore semplicità degli artt.1100 ss., che consentirebbero un’amministrazione più snella e funzionale.
La seconda linea di tendenza è invece riconducibile ad altra parte della dottrina, in particolare quella più recente e ad una giurisprudenza praticamente costante (fatta eccezione per la sopra citata sentenza). A favore della normativa condominiale si afferma che solo quest’ultima, più più completa e dettagliata di quella sulla comunione, sarebbe in grado di regolare in modo accettabile (in attesa di una disciplina ad hoc) un fenomeno così complesso, considerato che, oltretutto, ciò che contraddistingue tale normativa è la destinazione di determinate cose al servizio di più unità immobiliari (dato riscontrabile anche nel supercondominio).
È stata proposta, infine, una tesi per così dire “intermedia”, in base alla quale i beni e i servizi di un condominio orizzontale potrebbero essere divisi in due categorie, a seconda che siano legati alle abitazioni da un rapporto di accessorietà (nel senso che devono essere considerati necessari per l’esistenza o per l’uso delle stesse) ovvero godano di una propria autonomia funzionale (qualora si tratti di cose destinate a fornire determinati vantaggi agli abitanti del complesso, ma in assenza delle quali gli edifici potrebbero comunque esistere ed essere utilizzati): nel primo caso troverebbero applicazione le norme sul condominio, nel secondo quelle sulla comunione ordinaria. Quasi tutti gli studiosi concordano comunque nel ritenere necessario, per porre fine alle incertezze ed agli equivoci, un intervento legislativo che regoli compiutamente la materia.