La valorizzazione ed il piano di alienazione del patrimonio immobiliare degli enti locali

La disciplina della finanza locale ha subito negli ultimi anni significative modifiche, quali: la considerevole riduzione dei flussi finanziari dallo stato centrale agli enti locali, la ripartizione di funzioni e competenze dall'alto verso il basso nel contesto delle politiche di decentramento amministrativo, l'introduzione di precisi obiettivi di contenimento della spesa pubblica imposti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione Europea; l'azione simultanea di queste componenti del cambiamento sta creando seri problemi finanziari e gestionali agli Enti locali.

Il processo, in particolare, di decentramento amministrativo di poteri e funzioni dallo Stato ad enti ed amministrazioni locali, si è avviato in risposta all'esigenza di accrescere la competitività fra le diverse aree socio-economiche territoriali e al fine di innescare processi virtuosi che promuovano gli obiettivi di efficacia e di efficienza nella gestione delle p.a.; ne consegue che tale meccanismo privilegia quei territori che, in anticipo rispetto agli altri, riescono ad acquisire per primi un vantaggio competitivo. Tuttavia l'implementazione di questa fase nel sistema delle amministrazioni pubbliche, ad oggi, è particolarmente complessa per la struttura del debito pubblico, il cui risanamento impone strategie di rientro e di riallineamento con i parametri comunitari rendendo più difficili le azioni di investimento in infrastrutture e di riduzione della pressione fiscale.

Considerato che la preminente funzione degli Enti è quella di erogare servizi ai cittadini, di fronte a risorse finanziarie sempre più scarse e all'esistenza di obiettive difficoltà come quelle evidenziate, le amministrazioni locali, sono dunque costrette ad operare scelte fondamentali, per ottimizzare la gestione delle risorse esistenti e ottenere risorse aggiuntive da destinare al finanziamento degli investimenti, al fine di mantenere l'equilibrio della gestione corrente.
Di conseguenza gli enti locali si trovano a dover ripensare il proprio ruolo e quindi a ridefinire la propria missione, nel passaggio da amministrazioni decentrate di governi centrali a governi locali dotati di sostanziale autonomia, funzionale, finanziaria e fiscale: le strategie patrimoniali abbandonano attività orientate alla sola conservazione dei beni per individuare forme gestionali più dinamiche, al fine di trasformare gli immobili in fonti di reddito.
E' in questo quadro che si inserisce il tema di un diverso utilizzo del patrimonio, dal momento che per diversi e comprensibili motivi, rappresenta spesso una mera voce di costo per le amministrazioni, mentre la voce dei ricavi risulta il più delle volte esigua se non addirittura una variabile indefinita. Tutto ciò implica l'attivazione da parte degli Enti locali, di percorsi virtuosi: di attività di gestione, di conservazione, di manutenzione e di dismissione degli immobili che abbiano come postulato base il rispetto di principi diequilibrio economico e come obiettivo principale quello di massimizzare la redditività e l'utilità del patrimonio immobiliare pubblico.

Proprio in quest'ottica il legislatore negli ultimi anni è intervenuto più volte emanando norme volte a modificare, in modo sostanziale, lo scenario all'interno del quale gli Enti locali sono chiamati ad agire per la gestione e la valorizzazione del loro patrimonio: gli Enti locali possono oggi scegliere tra un ventaglio sempre più ampio di strumenti disponibili per il reperimento di risorse da destinare ad investimenti, tra cui società di spin-off immobiliare, cartolarizzazioni, fondi immobiliari ad apporto pubblico ed altri ancora. Diviene pertanto importante sviluppare competenze nel "Real Estate", per conoscere l'andamento delle quotazioni, le attuali tendenze dei mercati e i settori maggiormente attrattivi, soprattutto nell'ottica di utilizzo degli innovativi strumenti finanziari concepiti dalla più recente normativa.
Bisogna sottolineare che l'attenzione degli investitori finanziari per il mercato immobiliare è da ricercarsi in alcuni elementi caratteristici:

• la bassa correlazione del rendimento dei titoli immobiliari con gli altri titoli finanziari, che contribuisce a diminuire la rischiosità complessiva di un portafoglio globale;

• una buona protezione garantita in caso di inflazione;

• il profilo rischio/rendimento che si colloca in posizione intermedia tra l'investimento azionario ed obbligazionario, mutuando da entrambi alcune caratteristiche.

L'importanza della gestione del patrimonio ha un impatto anche a livello macroeconomico : a fronte di un debito pubblico ancora molto elevato (118% del PIL), la pubblica amministrazione italiana ha un patrimonio (finanziario, materiale,
immateriale) pari a 131% del PIL, che la caratterizza come il più grande proprietario immobiliare all'interno dei Paesi dell'Unione Europea.