L'investimento immobiliare quotato: profilo di rischio-rendimento

Negli Stati Uniti i fondi di investimento immobiliare sono stati introdotti nel 1960, attraverso una legislazione in parallelo con quella dei fondi comuni d’investimento. In tale legislazione veniva definito un preciso status di REIT, qualificato dal rispetto di determinati requisiti restrittivi dal lato delle attività e delle entrate, che escludeva un gran numero di operatori immobiliari dai vantaggi fiscali ed operativi collegati all’appartenenza a tale categoria

Nel corso del trentennio successivo furono introdotti cambiamenti più o meno restrittivi che non impattarono significativamente sulla popolarità di questi veicoli di investimento immobiliare, poiché non era riconosciuto agli investitori istituzionali come fondi pensione e fondi comuni la possibilità di detenere le azioni dei REITs.

Ciò rese questi fondi immobiliari estremamente opachi e con assetto proprietario concentrato nelle mani di pochi investitori. Inoltre, per una serie di vincoli e limitazioni posti dalla regolamentazione, la loro operatività era talmente ristretta da provocare forti perdite di competitività per quanto concerne i servizi offerti e ciò ha fortemente ostacolato il loro sviluppo fino agli anni ’90.

La congiuntura economica sfavorevole degli anni ’80 aveva provocato molti fallimenti e reso le banche restie ad accordare nuovi prestiti: fino ad allora il canale di finanziamento principale era il prestito bancario, ma l’aumento del rischio default a livello macroeconomico aveva costretto le banche ad effettuare un forte aumento dei tassi d’interesse facendo sorgere la problematica sulle modalità di reperimento dei finanziamenti.

A ciò si aggiunse la necessità da parte delle banche di effettuare pignoramenti in massa per rientrare sui crediti concessi a debitori insolventi, accumulando un gran numero di immobili collateral che non appartenevano alla loro attività tipica e di conseguenza non erano in grado di gestire. Ciò spinse il legislatore ad intraprendere nel corso degli anni ’90 una serie di atti di riforma dei REIT, per renderli più adeguati ad affrontare la situazione economica attuale e renderli più competitivi: fu la possibilità di finanziarsi mediante cartolarizzazione a trasformare radicalmente l’assetto di questi fondi.

Il nuovo contesto regolamentare determinò una crescita massiccia del numero di REIT e la loro capitalizzazione di mercato: molti passarono alla quotazione ed iniziarono ad essere oggetto di investimento per investitori istituzionali ed entrambi questi fattori contribuirono ad incrementarne la trasparenza e a ridurne la volatilità. In quel periodo, a seguito delle continue innovazioni normative, si assistì ad un processo di acquisizioni molto diffuso, volto a creare una maggiore scala dimensionale dei REIT per sfruttare le economie di scala connesse ad elevate masse sotto gestione.

Il trend di crescita evidenziato nel corso dell’ultimo periodo, favorito anche dalla speculazione, viene interrotto dalle due grandi crisi economiche: con la bolla hi-tech del 2000 vi fu un grande rallentamento, ma un vero e proprio tracollo avvenne con lo scoppio della crisi dei mutui subprime del 2007; nonostante quest’ultima riguardasse l’immobiliare residenziale e non l’immobiliare commerciale che è l’oggetto prevalente di investimento dei REIT, il sentiment negativo del mercato ha spinto i grandi investitori istituzionali a uscire dai REIT e a cercare altre opportunità d’investimento, provocando ai fondi immobiliari perdite consistenti.

Tra il 2008 e il 2010, i REIT hanno registrato prezzi di mercato estremamente bassi che hanno provocato un notevole ampliamento dello sconto; a ciò si aggiungono rendimenti dei REIT inferiori ai rendimenti dei titoli di stato a 10 anni e multipli decrescenti che hanno determinato una forte perdita di attrattività per gli investitori value. In tale contesto vi è forte incertezza sul futuro di questi veicoli d’investimento ed alcuni pensano ad una possibile privatizzazione per risolvere la situazione problematica che li riguarda.