- DREPTUL DE PREEMTIUNE -
4
Etimologie
Pentru a desemna contractul de vânzare – cumpărare romanii foloseau
expresia ,,emptio – venditito”; ,,emptio (-onis)" însemnând cumpărare iar ,,prae"
– înainte (cu întâietate). De aici termenul ,,prae-emptio" care se traduce
,,cumpărare cu întâietate" sau ,,înainte de cumpărare".
În primele textele legale romnâneşti scrise dreptul de preemţiune era
desemnat prin termenul ,,drept de protimisis” care, nu trebuie confundat cu pactul
de preferinţă, desemnat prin termenul ,,protimiseos”.
Aceşti termeni au intrat în limbajul legal al vremii prin filiera bizantină,
regăsindu-se pentru prima oară la mijlocul secolului al V – lea într-un text
bizantin, ,,Legea lui Iustinian” (una din legiuirile Codului tripartit al Ştefan
Dusan, în Serbia), copiată în codicele Mănăstirii Bistriţa din Oltenia.
2
În legislaţia actuală se folosesc doi termeni (cu acelaşi înţeles) pentru a
desemna acest drept: preemţiune şi preempţiune.
Termenul ,,preemţiune” a fost preluat de legiuitor din legislaţia franceză
(având aceeaşi rădăcină latină ca şi termenul preempţiune), în care s-a eliminat
particula ,,p”. Acesta este utilizat toate textele legale de înainte de 1989 şi chiar şi
după 1989.
În unele texte legale mai noi (ex.Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică
a terenurilor, Legea nr. 133/1999, privind stimularea întreprinzătorilor privaţi şi
dezvoltarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Legea 85/2003 – legea minelor, etc,)
a fost utilizată însă forma de ,,preemţiune”, prin raportare diretă la vechile texte
romane.
Cele două forme sunt utilizate în paralel şi sunt considerate corecte ambele.
Protimisisul în legislaţia românească.
Ca intituţie de sine stătătoare dreptul de protimisis a existat în legislaţia
românească încă de la începuturile acesteia.
În dreptul modern ca şi în cel roman precumpărarea ,,era simţită ca o
simplă structură convenţională şi ca un aspect clauzar al vânzării imobiliare sau
al vânzării în general”
3
În schimb în vechiul drept românesc ca şi în alte sisteme de drept cum a
fost cel feudal, această instituţie era de sine stătătoare, era un drept real şi absolut
care se exercita la vânzarea oricărui bun imobil şi chiar şi a tiganilor (care având
2
V. Al. Georgescu, ,,Bizanţul şi instituţiile româneşti până la mijlocul secolului al VIII – lea”, Editura Academiei
Republicii Socialiste România, Bucureşti 1980
3
V. Al. Georgescu, op. cit. pag. 199
- DREPTUL DE PREEMTIUNE -
5
statut de robi, erau consideraţi bunuri ale stăpânului lor, care putea dispune după
bunul său plac de ei).
Dreptul de protimisis a fost definit ca un drept de precumpărare şi
răscumpărare preferenţială, recunoscut unor cercuri de persoane (rude, proprietari
devălmaşi, vecini de sat sau de stăpânire, foştii proprietari ai bunului care urma a
se vinde, etc) privilegiate la precumpărare sau răscumpărare.
Precumpărarea presupunea obligaţia vânzătorului de a anunţa pe cei
privilegiaţi (denuntiatio) despre intenţia sa de a vinde şi de a-l invita să
precumpere. Dacă privilegiaţii refuzau să cumpere imobilul se vindea liber.
Sancţiunea nerespectării dreptului de precumpărare consta în subrogarea
privilegiatului în dreptul cumpărătorului, plătindu-i acestuia preţul vânzării, dacă
preţul era cel real.
În cazul răscumpărării proprietarul trebuia să vândă privilegiatului dar
putea vinde şi unui terţ. Dacă vindea direct terţului, trecând peste dreptul
privilegiatului, acesta avea posibilitatea ca în termen de un an şi o zi să
răscumpere bunul invocând dreptul său de protimisis. Şi în această situaţie el
plătea terţului cumpărător preţul real al bunul iar nu preţul vânzării care putea fi
simulat.
Singura diferenţă dintre cele două forme ale protimisisului constă în
obligaţia ce revenea vânzătorului. Dacă în cazul precumpărării acesta trebuia să
anunţe privilegiatul şi să îl invite să cumpere, în cel de-al doilea caz nu avea
posibilitatea de a vinde şi unui terţ cu riscul ca acesta să îşi exercite dreptul
ulterior vânzării. Sancţiunea era aceeaşi în ambele cazuri ca şi titularii dreptului.
Deşi de-a lungul timpului s-a încercat prin diverse metode impunerea
modelului bizantin al protimisisului, în care se aveau în vedere alte categorii de
titulari ai acestui drept. Astfel, modelul bizantin impunea ca şi categorie de
priviliagiaţi pe cobirnici (vecini birnici sau de stăpânire) înaintea vecinilor simpli.
Prin aplicarea acestui tip de protimisis se încerca avantajarea bisericilor şi
boierilor mari proprietari de pământuri, care putea redobândi sau dobândi cu
prioritate pământurile aflate în fosta lor prorietate sau cu care se învecinau.
Totuşi, în dreptul românesc feudal intituţia protimisisului şi-a păstrat
caracteristicile iniţiale de bază moelul bizantin nereuşind să se impună, tocmai
datorită faptului că modelul existent deja era proiectat conform necesităţilor
sociale ale vremii.
Cea mai semnificativă influenţă bizantină, care s-a impus în cele din urmă
şi în dreptul românesc, a fost cea privitoare la termenul de precumpărare (de 30
de zile) şi de răscumpărare (de 10 ani).
Aceasta a reuşit să se impună deoarece în forma pe care instituţia o avea în
dreptul nostru aceşti termeni nu erau prevăzuţi, fiind precizată doar formula
,,multă vreme'' prin care părţile puteau înţelege fie câţiva ani fie zeci de ani.
- DREPTUL DE PREEMTIUNE -
6
Începând cu secolul al XVIII – lea în teritoriile româneşti au apărut
primele texte legale mai importante, care au reglementat instituţia dreptului de
protimisis: Pravilniceasca condică (1780) şi Sobornicescul hrisov (1785) din
Moldova.
La începutul secolului al XIX – lea activitatea juridică s-a dezvoltat,
apărând teoreticieni ai dreptului, cum a fost Andronache Donici (prin lucrarea
Manualul juridic din 1805 şi 1814).
Cele mai importante legi care au reglementat instituţia protimisisului au
fost însă Legiuirea Caragea şi Codul Calimah.
În cuprinsul acestora s-au reglementat pe larg cazurile în care opera
protimisisul, modul de exercitare al acestuia, titularii dreptului, obligaţiile celui
ce vindea şi termenele de exercitare ale dreptului.
După cum vom vedea în următoarele capitole ale acestei lucrări instituţia
protimisisului reglementată de aceste două legi este foarte asemănătoare cu
dreptul de preemţiune reglementat în legislaţia actuală.
De la începutul secolului XX a fost părăsită titulatura de drept de
protimisis în favoarea celei de ,,drept de preemţiune" utilizată şi astăzi.
În perioada interbelică dreptul de preemţiune era reglementat şi exista ca
instituţie de drept civil.
Astfel, în februarie 1925, sub domnia regelui Ferdinand I, se promulga
legea privind circulaţia terenurilor agricole, cu privire la înstrăinarea terenurilor
obţinute în urma Reformei agrare, prin diferite legi de împroprietărire, cumpărare
de la Casa Rurală.Această lege instituia un drept de preemţiune în favoarea
statului în privinţa terenurilor care urmau a fi vândute.
Proprietarul vânzător trebuia să notifice statul cu privire la intenţia sa ,,prin
simplă petiţiune''. Statul, prin Casa centrală a împroprietăririi trebuia să răspundă
acestuia ,,prin simplă adresă, dacă înţelege sau nu să-şi exercite dreptul de
preemţiune'' în termen de 60 de zile (termen de decădere). Dacă statul refuza să
uzeze de dreptul său de preemţiune terenul se vindea liber.
Sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune al statului era nulitatea
absolută.
Acelaşi drept se va reglementa şi în 1947, prin Legea 207 din 23 iunie
1947 pentru reglementarea circulaţiei şi stabilirea regimului juridic al imobilelor
agricole.
După 1989 instituţia dreptului de preemţiune a fost reglementată de noi
legi: Legea 18/1991, a fondului funciar, Legea 16/1994 – legea arendării, Legea
petrolului nr. 134 /1995, Legea minelor nr. 61/1991 modificată prin Legea nr.
83/2003, etc.
În lucrarea de faţă voi încerca să prezint instituţia dreptului de preemţiune
în toată complexitatea ei, în scopul de aduce lămuririle posibile cu privire la
aspectele care au generat discuţii contradictorii legate de acest drept.
- DREPTUL DE PREEMTIUNE -
7
CAPITOLUL II
NOŢIUNE ŞI DEFINIŢIE
În legislaţia românească instituţia dreptului de preemţiune, deşi
recunoscută şi tratată în cadrul mai multor legi speciale, nu a fost definită.
Datorită acestui fapt, a căzut în sarcina literaturii de specialitate formularea unei
definiţii general acceptată.
Marea majoritate a autorilor de literatură juridică definesc însă dreptul de
preemţiune, nu la modul general, ca instituţie, ci pe cazuri particulare aşa cum
sunt ele statuate în legile speciale.
Astfel, dr. Gheorghe Beleiu, defineşte dreptul de preemţiune instituit de
Legea nr. 18 / 1991 ca fiind ,, acel drept subiectiv civil, recunoscut de lege
anumitor titulari, în virtutea căruia aceştia se bucură de prioritate la cumpărarea
unui teren agricol din extravilan, în ordinea şi celelalte condiţii prevăzute de
lege” .
Această definiţie conţine, pe lângă însuşirea dreptului subiectiv de a fi
recunoscut de lege şi elementele esenţiale sale esenţiale : titularul dreptului
(subiectul activ), conţinutul dreptului (adică prerogativele conferite titularului),
obiectul dreptului (bunul în legătură cu care există prerogativa cunoscută );
limitele existenţei şi exercitării dreptului.
4
O altă definiţie este dată de către Eugen Chelaru, cu referire la dreptul de
preemţiune reglementat prin art. 52 din Codul silvic: dreptul de preemţiune
reglementat de Codul silvic constituie ,, un drept subiectiv civil, legal,
patrimonial, incesibil şi temporar, recunoscut statului în calitatea sa de persoană
juridică, în temeiul căruia acesta poate dobândi proprietatea terenurilor ce
constituie enclave din fondul forestier proprietate publică sau sunt limitrofe
acestui fond, precum şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, în cazul
vânzării lor, cu preferinţă faţă de orice cumpărător, la preţ şi în condiţii egale”.
5
Acelaşi autor defineşte însă şi la modul general acest drept.
Astfel, în concepţia sa, dreptul de preemţiune este ,, facultatea recunoscută
unei persoane sau unei entităţi administrative, în virtutea unui contract sau unei
4
Gheorghe Beleiu – Dreptul de preemţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, Dreptul nr.
12/1992, pag. 4
5
Eugen Chelaru – Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic – Dreptul nr. 6/ 1996, pag.17
- DREPTUL DE PREEMTIUNE -
8
dispoziţii legale, de a dobândi proprietatea unui bun, în cazul înstrăinării sale, cu
prioritate faţă de orice alt cumpărător ”
6
.
Această definiţie, preluată din dreptul civil francez
7
,are în vedere
,,entitatea administrativă” – ca şi titular al dreptului de preemţiune – nu acoperă
sfera ,,persoanei juridice”
8
care poate fi titulară a dreptului de preemţiune în
dreptul civil român. Afirmăm acest lucru deoarece atât statul cât şi unităţile
administrativ teritoriale, care conform legii, sunt persoane juridice separate de
stat, cu patimoniu propriu, îşi exercită dreptul de preemţiune în calitatea lor
subiecte de drept civil şi în calitatea de titular al puterii.
Vom defini dreptul de preemţiune ca fiind acel drept subiectiv civil,
recunoscut de lege anumitor persoane fizice sau juridice, prevăzute restrictiv de
lege, care constă în posibilitatea acestora de a cumpăra cu prioritate un anumit
bun, la preţ şi în condiţii egale.
Deşi nu toate textele legale prevăd in terminis şi aceste ,,condiţii egale”,
considerăm întemeiată afirmaţia pornind de la prevederile Legii nr. 26/1996,
Codul silvic care specifică faptul că statul îşi poate exercita dreptul de
preemţiune cu privire la terenurile prevăzute de Codul silvic ,, la preţ şi în
condiţii egale” ( art. 52, alin 1 Codul silvic).
Deoarece, după cum arătat, statul participă la încheierea contractelor de
vânzare, pentru care trebuie respectat dreptul de preemţiune, în calitatea sa de
subiect de drept civil, iar nu în calitatea de subiect de drept public, considerăm că
această prevedere a legii se poate aplica prin analogie şi celorlalte categorii de
titulari ai dreptului în discuţie.
Această afirmaţie se bazează şi pe ideea lansată prin Legea nr. 54/1998,
privind circulaţia juridică a terenurilor care îngrădeşte caracterul derogatoriu al
dreptului de preemţiune, oferind proprietarului vânzător o mai mare libertate de
alegere. Acest lucru este realizat prin înlăturarea ordinii de preferinţă pe care
legea o stabilise, între cele trei categorii de titulari ai dreptului de preemţiune.
3. Chelaru – Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 54 / 1998, în „Dreptul” nr. 8 / 1998
7
Guide juridique Dalloz, Paris, 1991, vol, IV, pag. 398
8
Art. 5 din Legea 54 /1998 nu face diferenţă între arendaşii persoane fizice şi arendaşii persoane juridice, iar ubi
lex non distinguit nec nos distinguere debemus.