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Opportunità di miglioramento nella gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica in Lombardia: il caso del Comune di Cremona

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Capitolo 1: Il problema ERP 10 Il risultato è stato un’attenuazione del problema abitativo per effetto di una drastica riduzione di quello che viene definito il “fabbisogno primario pregresso”: processo che si è prolungato nei primi anni Novanta, ma è cambiato radicalmente nella seconda metà del decennio. Sotto la spinta della generazione del Baby Boom, che superati i trent’anni “mett e su famiglia” e entra sul mercato abitativo, la domanda primaria si rimette in moto e cresce attestandosi al di sopra delle 200.000 famiglie all’anno dal 1996 al 2000, mentre la produzione di nuova edilizia residenziale scende intorno alle 220.000 abitazioni all’anno. A popolazione stabile, infatti, è l’aumento del numero delle famiglie ad alimentare la domanda primaria di abitazioni. A partire dai primi anni Novanta fino ad oggi, prima più debolmente, poi in misura maggiore, il fenomeno della fuoriuscita dalle famiglie di origine delle generazioni nate a cavallo del Baby Boom ha costituito un fattore strutturale del mercato residenziale, alimentando la creazione di nuove famiglie, sostenuta anche da più vivaci dinamiche migratorie esterne ed interne, dall’aumento delle separazioni e dalle divisioni dei nuclei originari. Il risultato è stato una crescita rilevante e progressiva della domanda aggiuntiva che ha esercitato una nuova pressione sull’offerta. Restando all’interno di uno scenario “classico”, nella seconda metà del decennio tendono a modificarsi anche le condizioni di contesto. Sopratutto si abbassa drasticamente il costo del denaro, in corrispondenza tra l’altro della fine del ciclo di indebitamento delle famiglie per la casa, che aveva caratterizzato la seconda metà degli anni Ottanta, quando la durata media dei mutui era intorno ai 15 anni, rimettendo in gioco ulteriori risorse finanziarie. L’ottimo rendimento degli investimenti sui mercati azionari e la conseguente accumulazione di ricchezza prima della crisi del 2000, così come la contrazione dell’economia internazionale, la depressione dei titoli mobiliari e, soprattutto, l’appetibilità dei mutui immobiliari presto ai minimi storici, hanno avuto un effetto dirompente sul mercato immobiliare, spin gendolo rapidamente verso un dinamismo inusuale e inaspettato. Tutto ciò si è ripercosso sull’equilibrio tra domanda ed offerta, riproponendo all’attenzione di tutti la “questione abitativa”. La legge 431 del 1998, nota come riforma degli affitti, avrebb e dovuto, attraverso la liberalizzazione dei canoni, gli incentivi fiscali per i proprietari e il bonus casa per gli inquilini a basso reddito, sbloccare un mercato immobiliare “ingessato”, combattere l’annoso fenomeno dei contratti in nero e delle case sf itte, dare impulso, attraverso il canale concordato, all’offerta di case a prezzi equi ed accessibili. L’obiettivo era di strutturare il passaggio dall’equo canone, istituito dalla 392, al libero mercato, prevedendo norme che lo rendessero, nel contempo, economicamente sopportabile e trasparente. Purtroppo questo non ha avuto gli effetti sperati in quanto la liberalizzazione dei canoni ha comportato, dal 1998 ad oggi, una crescita straordinaria degli affitti, con livelli record nelle città metropolitane. La percentuale dei contratti “concordati” non supera il 20% del totale e prevalgono di gran lunga i contratti stipulati con il canale “libero”; aumenta dunque la difficoltà e
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Opportunità di miglioramento nella gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica in Lombardia: il caso del Comune di Cremona

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Informazioni tesi

  Autore: Michele Tavazzi
  Tipo: Laurea liv.II (specialistica)
  Anno: 2006-07
  Università: Politecnico di Milano
  Facoltà: Ingegneria
  Corso: Ingegneria gestionale
  Relatore: RobertoCigolini
Coautore: Matteo Venturini
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 274

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Parole chiave

edilizia residenziale pubblica
erp
facility management
ingegneria
management
politecnico di milano

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