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Il contratto di rent to buy

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8 consentono l’accesso al diritto di proprietà, modulandolo in una fattispecie a formazione progressiva 24 . Ciò posto, vale la pena iniziare la disamina del rent to buy ricordandone l’elemento distintivo, ovvero la struttura “bifasica” 25 , in cui il godimento dell’immobile è prodromico o preparatorio al suo successivo trasferimento 26 . A questa unitaria definizione sono state ricondotte una pluralità di operazioni contrattuali ricavate dall’abbinamento inedito e innovativo di due istituti abitualmente ben distinti nella natura e finalizzati a risultati completamente diversi: la locazione e la vendita. La locazione con opzione di futuro acquisto in favore del conduttore-acquirente, la locazione con preliminare (unilaterale o bilaterale) di futura vendita e la locazione con patto di vendita consecutiva ex art. 1526, comma 3°, c.c. sono i più frequenti schemi negoziali invalsi nella prassi, in cui il godimento dell’immobile è finalizzato all’acquisto 27 . Chiaramente la scansione temporale delle due fasi dipende dallo schema tecnico prescelto dalle parti. 24 Il tema dell’accessibilità del diritto di proprietà, col suo stretto collegamento con gli istituti del diritto civile, in particolare coi contratti, è sottolineato da CICERO, op. cit., p. 1041 ss. 25 POLETTI, op. cit., p. 35, in cui l’Autrice precisa che la formula rent to buy è atecnica, ma indica chiaramente un contratto a struttura “bifasica”: la fase del conseguimento del godimento, ancora a carattere obbligatorio ma con una specifica tensione al successivo acquisto e la fase del trasferimento della proprietà, che realizza l’effetto reale. 26 Invero il nostro Paese conosceva già fattispecie negoziali prodromiche alla successiva vendita, caratterizzate da una discontinuità tra il momento del conseguimento del godimento e quello del trasferimento di proprietà; basti pensare al preliminare ad effetti anticipati, alla vendita a rate con riserva di proprietà ex art. 1523 ss. cod. civ., al leasing finanziario. Per l’analisi e il confronto critico tra tali fattispecie e i contratti riconducibili al rent to buy, si rinvia ampiamente al capitolo secondo. Si veda inoltre C. M. BIANCA, voce Vendita, in Novissimo Digesto italiano, XX, Torino, 1975, p. 605 ss. 27 Secondo lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 490-2013/T consultabile in www.notariato.it, nella sezione “studi e materiali”, le operazioni contrattuali comunemente sintetizzate con l’espressione rent to buy «presentano, quindi, innegabili analogie con (o possono strutturarsi mediante) figure contrattuali quali la locazione con opzione di acquisto e la locazione collegata con un preliminare di futura vendita (con obbligo unilaterale o bilaterale) […] Peraltro l’esigenza alla base delle operazioni di “rent to buy” potrebbe essere altresì soddisfatta attraverso un contratto di locazione in cui sia “convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”, ai sensi dell’art. 1526, comma 3, cod. civ». Lo stesso studio cita in bibliografia una dottrina (DE STEFANO D., DE STEFANO F., STUCCHI, DE MARCHI, Help to buy favorire la ripresa delle transazioni immobiliari, in Federnotizie, 2012, p. 42 ss.) che reputa il rent to buy una tipologia contrattuale unitaria e differente, sotto il profilo civilistico, dalla locazione con collegato un preliminare o un’opzione di vendita e dalla vendita con riserva della proprietà (e ad esempio concludono per l’inapplicabilità al rent to buy della disciplina vincolistica prevista per la locazione).
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Il contratto di rent to buy

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Informazioni tesi

  Autore: Caterina Cotogno
  Tipo: Tesi di Laurea Magistrale
  Anno: 2016-17
  Università: Università degli Studi di Pavia
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Umberto Stefini
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 172

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