Locazione e affitto nel diritto

La locazione

Contratto ad effetti obbligatori mediante il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra parte (locatario) una cosa mobile o immobile x un dato tempo, contro il corrispettivo di un canone. È un contratto consensuale (si perfeziona con il consenso delle parti) ad effetti obbligatori (diritto di credito nei confronti del locatore) perché il locatore continua a essere proprietario della cosa, mobile o immobile.
Il locatore deve: consegnare la cosa al locatario, mantenere la cosa in buono stato di manutenzione, garantire il godimento della cosa al locatario.
Il locatario deve: servirsi della cosa data in consegna con la diligenza del buon padre di famiglia, dare il canone nei termini previsti, restituire la cosa al termine nel modo in cui l’ha ricevuta, salvo deterioramento derivante dall’uso.
Se la restituisce in ritardo deve risarcire il locatore con il prezzo più alto che il locatore avrebbe potuto percepire da altro locatario, nelle mutate condizioni di contratto.
Durata:
tempo determinato-> max 30 anni
tempo indeterminato-> stabilito dalla legge.
Alla scadenza del contratto la locazione non cessa, se una parte non comunica all’altra la disdetta nel tempo stabilito. Il conduttore può sublocare anche senza il consenso del locatore, x cose mobili invece necessita consenso.

La locazione di immobili urbani

Canone: dipende dalla legge di mercato della domanda e dell’offerta.
Case x abitazione-> locazione a libero mercato con canone rimesso all’autonomia contrattuale. Durata minima 4 anni, con rinnovo di altri 4 anni, se non si disdice entro 6 mesi.
Immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione-> immobili ad attività industriali, comm.li, artigianali.. il canone si determina secondo le leggi di mercato. Durata minima 6 anni + 6 se rinnovato tacitamente. (alberghi 9 anni).

L’affitto

Locazione che ha x oggetto una cosa produttiva (es. fondo rustico o azienda), deve essere di x sé produttiva. L’affittuario è obbligato a curare la gestione della cosa produttiva secondo la sua destinazione economica e a farne propri i frutti. Il locatore ha un diritto di controllo sull’osservanza da parte dell’affittuario degli obblighi che gli incombono e può chiedere la risoluzione del contratto se non utilizza i mezzi necessari x la gestione della cosa in affitto. No subaffitto senza il consenso del locatore.
Il leasing o locazione finanziaria
Contratto con cui una parte, concedente, attribuisce all’altra, utilizzatore, l’uso di un bene x un periodo determinato (inferiore alla presumibile vita economica del bene), in cambio del pagamento di canoni periodici e gli attribuisce l’opzione x l’acquisto del bene stesso alla fine del rapporto. L’impresa di leasing s’interpone tra produttore e utilizzatore: compera il bene dal produttore e lo concede in godimento all’utilizzatore che ne assume tutti i rischi.