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Il condominio e la multiproprietà

In uno stesso stabile possono coesistere più porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di singoli condòmini e parti comuni strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle prime. (art. da 1117 a 1139 cod.civ.)Le parti comuni appartengono in comunione a tutti i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari site nel condominio in proporzione al valore di ciascuna di dette unità immobiliari rispetto al valore dell’intero edificio.
Il singolo condomino:
-    Può far uso delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione, non impedisca agli altri di farne parimenti uso, non impedisca o limiti l’esercizio
-    Deve contribuire in misura proporzionale alla propria quota, alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni
-    Non può disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure della propria quota su di esse, se non congiuntamente alla porzione immobiliare di sua proprietà esclusiva
Per disporre di beni condominiali occorre l’accordo di tutti i condòmini.
Organi del condominio sono l’assemblea, e l’amministratore (solo quando i condòmini sono più di 4). Di competenza dell’assemblea sono:
-    l’adozione del regolamento condominiale (necessario dopo 10 condòmini)
-    la nomina dell’amministratore
-    l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno
All’amministratore che, nominato dall’assemblea, dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea stessa, compete di:
-    Seguire le deliberazioni dell’assemblea
-    Far rispettare l’osservanza del regolamento,
-    Disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
Inoltre, ha la rappresentanza del condominio e può agire in giudizio sia contro i condòmini, che contro i terzi.


Il termine multiproprietà indica un’operazione economica volta ad assicurare al multiproprietario un potere di godimento, ma solo per un determinato, e spesso invariabile, periodo di ogni anno. Analogo potere, per restanti periodi, compete agli altri multiproprietari.
È un istituto giuridico nato dall’esigenza che va sempre più estendendosi di poter usufruire di posti di vacanza a costi più accessibili, rispetto all’ipotesi di acquistare in proprio, una seconda casa o villa in posti di villeggiatura. È un fenomeno nato dalla pratica commerciale, le spinte propulsive che diffondono questo fenomeno sono essenzialmente 2:
-    Dal lato dell’acquirente, la convenienza sta nel fatto che i costi si riducono notevolmente rispetto all’acquisto di un immobile, sia perché non vi sono oneri e costi per l’inutilizzabilità del bene in tempi morti e sia perché le spese condominiali vengono ripartite fra tutti i multiproprietari
-    Dal lato del venditore la convenienza sta nel fatto di ricevere maggiori guadagni attraverso la moltiplicazione degli atti di disposizione dalla stessa unità immobiliare.
Nel nostro sistema troviamo 3 tipologie di multiproprietà:
-    Immobiliaria: consiste nell'acquisto da parte del singolo della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell'uso pieno ed esclusivo dell'alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.
-    Azionaria: consiste nell'intestazione del complesso immobiliare ad una SpA previamente costituita, il cui capitale sociale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.
-    Alberghiera: è una tipologia di proprietà nata dall’esigenza di molti operatori del settore alberghiero di trasformare le loro strutture alberghiere ormai desolate, in sistemi di multiproprietà, e si caratterizza per il fatto che l’unità immobiliare cui si imprime la destinazione di multipr. è situata in un complesso alberghiero in cui si esercita l’attività aziendale alberghiera, e per tale motivo il multiproprietario usufruisce anche di servizi alberghieri, può cedere a terzi il godimento dell’appartamento e può permettere l’utilizzazione della stessa azienda alberghiera dietro corrispettivi. La multipr. alberghiera si è sviluppata anche in seguito alla crisi del settore turistico, ed ha consentito agli operatori del settore la riconversione di questi immobili in destinazioni più redditizie da un lato e meno rischiose dall’altro.
di Marco D'Andrea
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