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Locazione di immobili urbani: modalità assistita

- Condizioni contrattuali predeterminate in base ad accordi parasindacali stipulati dalle organizzazioni della proprietà edilizia e da quelle degli inquilini maggiormente rappresentative (accordi fatti ogni 3 anni)
- Durata minima 3 anni con rinnovo per altri 3 o, in caso di disaccordo tra le parti, con proroga di diritto per altri 2 anni; il locatore può negare il rinnovo se intende vendere o eseguire opere di ripristino ristrutturazione 

È nullo ogni patto diretto a stabilire un canone diverso da quello che risulta dal contratto scritto
È nullo ogni patto diretto ad attribuire al locatore un canone > di quello previsto dai contratti-tipo
È nullo ogni patto diretto a derogare i limiti di durata

L’inquilino che accetta questi patti può chiedere la restituzione delle somme versate entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile o può chiedere che la locazione sia ricondotta a condizioni conformi alla legge (quest’ultima possibilità è prevista anche per i contratti in nero)

In caso di morte del conduttore gli succedono il coniuge, gli eredi, i parenti e affini con lui abitualmente conviventi
In caso di separazione giudiziale o divorzio succede il coniuge se il giudice gli ha assegnato l’abitazione
In caso di convivenza di fatto gli succede il convivente se hanno figli
In caso di separazione consensuale o nullità matrimoniale la successione è prevista se così hanno convenuto i coniugi

È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata

Se l’immobile è adibito ad uso diverso dall’abitazione, il canone è liberamente pattuito dalle parti ma non può essere cambiato nei primi 3 anni, dopodiché le variazioni possono essere al massimo del 75% dell’indice dei prezzi al consumo; la durata minima è 6 anni
Il conduttore può recedere per gravi motivi o se la facoltà è prevista dal contratto

Il locatore può intimare la disdetta prima della scadenza solo per gravi motivi indicati dalla legge (es. ci vuole abitare lui)
Il conduttore ha 2 prerogative:
- Può sublocare l’immobile e cedere il contratto a terzi senza il consenso del locatore, se insieme dà in affitto o cede l’azienda
- Ha diritto di prelazione che può esercitare entro 60 giorni dalla comunicazione del locatore per acquistare l’immobile
di Fabio Merenda
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