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I fondi immobiliari ad apporto pubblico

Informazioni tesi

  Autore: Fabio Marchetti
  Tipo: Tesi di Laurea
  Anno: 2005-06
  Università: Università degli Studi di Perugia
  Facoltà: Economia
  Corso: Economia e Commercio
  Relatore: Paola Musile Tanzi
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 129

Nel corso degli anni la disciplina di riferimento dei fondi immobiliari ha subito notevoli trasformazioni: le modifiche alla legge 86/94 che hanno determinato la nascita di uno strumento innovativo: il fondo immobiliare ad apporto pubblico, utilizzato dallo Stato per le operazioni dismissione del proprio patrimonio non residenziale. Alla luce delle modifiche alla normativa, avvenute nel corso degli anni, nel diritto italiano esistono sostanzialmente due tipologie di fondi immobiliari, rispettivamente definiti “ordinari”, se costituiti mediante la raccolta di denaro presso i risparmiatori da investire in immobili, oppure “ad apporto”, se costituiti mediante l’individuazione di un portafoglio immobiliare preesistente. La prima tipologia costituisce principalmente uno strumento di investimento per i piccoli investitori e contribuisce alla liquidità del mercato; il fondo ad apporto nasce invece con una finalità diversa: è stato ideato per favorire la dismissione dei patrimoni immobiliari pubblici.
Successivamente, la possibilità di costituire un fondo mediante apporto è stata data anche all’iniziativa privata, con la legge 410/2001. Introduzione che ha comportato, paradossalmente, una sorta di subordinazione della disciplina contenuta nell’art. 14-bis della legge 86/94, specifica del fondo immobiliare ad apporto pubblico, rispetto a quella relativa ai fondi ad apporto privato. Il fondo immobiliare ad apporto pubblico sul mercato ha riscosso particolare successo tra gli investitori istituzionali mentre lo sviluppo dei fondi immobiliari per il mercato retail è stato frenato, oltre che dall’inesperienza in materia, anche da un sostanziale cambiamento nelle intenzioni del legislatore circa le strategie di privatizzazione degli immobili pubblici.
Inizialmente il fondo immobiliare ad apporto pubblico era stato scelto come unico strumento idoneo alla dismissione immobiliare. Visti gli ottimi risultati ottenuti dalle prime dismissioni, il Governo, proprio a ridosso del completamento del fondo Alpha, che rappresenta il primo progetto di fondo immobiliare ad apporto pubblico, ha voluto imprimere una forte accelerazione al progetto di privatizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, adottando un sostanziale cambiamento di strategia complessiva.
Oltre alla costituzione di fondi immobiliari ad apporto pubblico, lo Stato ha creato due società apposite con lo scopo di favorire le dismissioni del proprio patrimonio: la Patrimonio dello Stato spa, con il compito di valorizzare, gestire ed alienare il patrimonio dello Stato e la SCIP srl che rappresenta elemento indispensabile per la realizzazione delle operazioni di cartolarizzazione immobiliare.

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INTRODUZIONE L’introduzione dei fondi immobiliari nel mercato italiano avviene con la legge 25 gennaio 1994, n. 86, in materia di “Istituzione e disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi”. I fondi immobiliari sono stati per l’Italia una novità: l’unico precedente degno di nota è rappresentato da Europrogramme, un fondo di diritto svizzero che prevedeva l’emissione di certificati immobiliari atipici collocati in Italia che si rivelò fallimentare a causa della scarsa trasparenza delle gestioni e, in qualche caso, a causa dei meccanismi di liquidabilità delle quote. Alcune iniziative spregiudicate di questi fondi atipici unitamente alla struttura “aperta” che li caratterizzava e che mal si conciliava con l’investimento immobiliare, portarono al disfacimento di questo mercato. Per non ripetere gli errori passati, il legislatore italiano scelse nel 1994 di introdurre i fondi immobiliari con la struttura del fondo chiuso, o closed-end; caratteristica principale del fondo chiuso è che non è data facoltà ai “quotisti” di chiedere il rimborso delle quote prima della scadenza del fondo stesso, che si colloca in genere intorno ai 10-20 anni. Pertanto la liquidabilità anticipata dell’investimento rispetto alla scadenza naturale del fondo può realizzarsi solamente nel mercato secondario attraverso la vendita del titolo. Quindi il fondo chiuso immobiliare, così come strutturato secondo la legge istitutiva, consente al risparmiatore da un lato di poter disporre di un ulteriore strumento di diversificazione del proprio portafoglio e dall’altro, nel caso in cui non potesse o non volesse investire direttamente in attività di tipo immobiliare, di poter investire in maniera indiretta in beni immobili. Nel corso degli anni la disciplina di riferimento dei fondi immobiliari ha subito notevoli trasformazioni: le modifiche alla legge 86/94 che hanno determinato la nascita di uno strumento innovativo: il fondo immobiliare ad

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