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Diversificazione geografica e performance dei Real Estate Investment Trust

Informazioni tesi

  Autore: Roberta Mazzeo
  Tipo: Laurea liv.II (specialistica)
  Anno: 2010-11
  Università: Università degli Studi di Roma Tor Vergata
  Facoltà: Economia
  Corso: Finanza
  Relatore: Gianpaolo Abatecola
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 221

Un investimento in Property Companies dà la possibilità ai piccoli investitori attirati da un alto dividend yield e da una potenziale rivalutazione degli assets in portafoglio, di ottenere gli stessi benefici che sarebbero risultati dal possesso di una proprietà immobiliare diretta, uniti a una gestione professionale e un’accurata diversificazione del rischio.
Nei vari ordinamenti giuridici si è cercato di favorire l’investimento indiretto tramite alcuni tipi di agevolazioni fiscali, tra cui la creazione di veicoli d’investimento soggetti a tassazione ridotta, come i Real Estate Investment Trusts (REITs).
I REITs, rappresentano un veicolo d’investimento immobiliare estremamente diffuso negli Stati Uniti d’America, oggi presente nella maggior parte dei Paesi economicamente più avanzati, con caratteristiche simili anche se ogni normativa nazionale prevede regole diverse.
Nel seguente lavoro si è analizzato se, e come, le performance di tale veicolo d’investimento possano essere state influenzate dalla diversificazione geografica delle proprietà possedute dallo stesso.
L’analisi è stata avviata mediante la profilatura dell’industria dei Real Estate Investment Trust, esplicitando i suoi tratti distintivi.
La particolare normativa che li disciplina infatti, ha donato a questi strumenti delle caratteristiche del tutto peculiari.
Nel primo capitolo inoltre, sono state illustrate l’evoluzione storica e delle performance di tale veicolo, la struttura organizzativa e le prospettive di crescita economica e dimensionale.
Al termine della presentazione sui REITs Statunitensi, sono stati descritti i principali veicoli d’investimento equivalenti in Europa, presentando le relative discipline e approfondendo in particolare la normativa riguardante le Società quotate d’investimento immobiliare (SIIQ) Italiane, introdotte nel 2007.
Nel secondo capitolo invece, si è proceduto inizialmente all’esposizione delle caratteristiche e dinamiche principali del mercato immobiliare, con un particolare focus sulla filiera immobiliare.
Successivamente, all’interno dello stesso capitolo, sono stati esposti gli andamenti, tra il 2009 e il 2010, del mercato residenziale e del mercato degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva, accennando anche ai loro trend storici.
Nel terzo capitolo infine, dopo una presentazione della principale teoria economica riguardante la diversificazione, ci si è addentrati nel cuore dell’analisi, impostata come una multiple case study analysis basata sulla raccolta ed elaborazione, per l’anno 2010, di dati quantitativi di un campione di REITs operanti nel settore Retail, finalizzata alla loro interpretazione qualitativa.
Si è proceduto dapprima a fornire una descrizione sintetica delle società oggetto di studio, per poi proseguire alla creazione di un dataset contenente i loro portafogli immobiliari, la riclassificazione degli stessi per area geografica e il calcolo degli indice di performance di bilancio.
Da ultimo, si è calcolata la diversificazione geografica (con la sottesa esplicitazione della metodologia adottata) e la sua correlazione rispetto alle performance per l’anno di riferimento, seguita dalla discussione dei risultati.

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3 1.1 Usa Real Estate Investment Trust: evoluzione e caratteristiche distintive 1.1.1 L’evoluzione dei REITs Un REIT può essere considerato come un veicolo d’investimento che acquista, sviluppa, gestisce e vende assets immobiliari, e si qualifica tecnicamente come un’entità pass through, ossia un’impresa che, sotto il rispetto di determinati requisiti normativi, può distribuire agli investitori il reddito prodotto evitando che quest’ultimo sia soggetto a tassazione. L’investimento in REIT si caratterizza per l’alto grado di liquidità rispetto alle altre forme di possesso privato di proprietà immobiliari, particolarità incentivata frequentemente dalla possibilità di scambiare le sue azioni nelle principali Borse Valori internazionali. In data 01/01/2011 si contavano 153 REITs strutturati sotto forma di public company e registrati nella SEC (Securities and Exchange Commission) quotate la maggior parte nel NYSE, con una capitalizzazione di mercato pari a 389 bilioni di dollari; in più si devono considerare i REITs non-exchange trade (registrati nella SEC ma le cui azioni non sono scambiate negli stock exchange nazionali) e i private REITs (non registrati e con le azioni non quotate). 1 Da dove deriva il concetto di REIT? La sua origine basilare risale al 1880 circa, con la nascita delle business trust a Boston. Il “Massachusetts –trust” era un veicolo in grado di consentire la proprietà societaria d’immobili, spesso proibita dalle leggi statali dell’epoca; la sua caratteristica fondamentale però, risiedeva nell’opportunità per gli investitori d’evitare la doppia tassazione poiché il trust, nel momento in cui il reddito veniva distribuito ai beneficiari, non era soggetto alla tassazione a livello corporate. Dopo il successo ottenuto a Boston, i trust iniziarono a fornire capitale per lo sviluppo immobiliare in altre città come Chicago, Denver e Omaha. 1 Fonte: FAQ about REITs, dal sito http://www.reit.com/portals/0/PDF/2011FAQ.pdf

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