The Italian Housing Market: monetary policy, COVID-19, the case of Milan

The real estate market sector is a fundamental sector for the entire economic structure of a country. The largest phases of economic growth in history and the worst financial and economic crises of recent times have been generated from it. In one way or another, the choices regarding either the purchase or rental of a house enter forcefully into the life of each citizen, both in his life plans and in his short-term decisions.

The relevance of this phenomenon has therefore been investigated through the creation of a complete paper that deals with understanding its history, characteristics and possible current evolutions.
The aim of the thesis is therefore to understand the historical and economic foundations of this sector (related to the sale) and to evaluate its possible evolution paths in the future, following the profound crisis due to Covid-19, with particular interest in the rental market in Milan.
In fact, the first chapter opens first with a narration of the characteristics assumed over time by the Italian real estate market, then proceeds with the analysis of sales in its history and its cycles from 1992 until today. A strong correlation was found between the real estate market and monetary policies, observing how in each economic cycle the two sectors influence each other deeply. First, the decrease that this market underwent from 1992 to 1999 was analyzed, with the related causes that generated it. Then a great recovery, through the strong monetary and interest rate stimuli, which led to an explosion of private debt, which in turn generated the great recession of 2007, leading in the following years the real estate market to an unprecedented collapse. Lastly, the effects of Quantitative Easing by the European Central Bank on the real estate market were investigated, observing a small but constant recovery from 2014 until 2019.

In the second chapter, the focus of the analysis narrowed: geographically, temporally and economically. Firstly, it was decided to provide an overview of the rental market in Italy, its characteristics and the evolution relating to the new consumer habits, in order to encourage a better understanding of the Milanese context. Secondly, it proceeds with the analysis of the rental market in Milan, both long-term and short-term ones. The time span of this analysis is the three-year period, from 2017 to 2019. The strong increase in the prices of the Milan rentals has been investigated, mainly determined by an increasingly growing demand, due to the attractive force that Milan generates on the students and young professionals. On the other hand, as a counterpart, the offer is increasingly rigid and often tends to convert long-term leases - made available to students and young professionals - into short-term leases, available to tourists and business travelers. The returns of the two markets were then analyzed, effectively finding a fair disparity, which often leads the bidders to transform their home into a B&B.
As regards the long-term leasing market, extensive use was made of the data made available by the Agenzia delle Entrate, appropriately reworked to allow the Milanese framework to emerge more clearly, also with respect to the type of lease agreement, to the reference area and the number of premises in the buildings.

In the third chapter, on the other hand, an in-depth analysis is provided on the possible new orientation of the demand for long-term leases by students, following the emergency of Covid-19 which exploded in Italy and worldwide. Following the strong concentration of the virus in Milan and Lombardy, the intent is to investigate how the choices of off-site students staying in Milan in 2020 will change. To achieve these results, a questionnaire consisting of 7 multiple choice questions was submitted to 500 students. The results of the survey were then suitably processed through the related calculation tools. The survey reveals a strong situation of uncertainty and a request eager to stop the trend of price growth obtained in recent years.
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[IT] Il Mercato Immobiliare Italiano: Politica monetaria, Covid-19, il caso di Milano

Il settore del mercato immobiliare è un settore fondamentale per l'intera struttura economica di un Paese. Da essa si sono generate le più grandi fasi di crescita economica della storia e le peggiori crisi finanziarie ed economiche degli ultimi tempi. In un modo o nell'altro, le scelte relative all'acquisto o alla locazione di una casa entrano prepotentemente nella vita di ogni cittadino, sia nei suoi progetti di vita che nelle sue decisioni di breve termine.

La rilevanza di questo fenomeno è stata quindi indagata attraverso la realizzazione di un paper completo che si occupi di comprenderne la storia, le caratteristiche e le possibili evoluzioni attuali.
L'obiettivo della tesi è quindi quello di comprendere i fondamenti storici ed economici di questo settore (legati alla vendita) e di valutarne i possibili percorsi di evoluzione in futuro, a seguito della profonda crisi dovuta al Covid-19, con particolare interesse per il mercato degli affitti a Milano.

Il primo capitolo, infatti, si apre prima con una narrazione delle caratteristiche assunte nel tempo dal mercato immobiliare italiano, per poi procedere con l'analisi delle compravendite nella sua storia e nei suoi cicli dal 1992 ad oggi. È stata riscontrata una forte correlazione tra il mercato immobiliare e le politiche monetarie, osservando come in ogni ciclo economico i due settori si influenzano profondamente a vicenda. In primo luogo è stata analizzata la flessione che questo mercato ha subito dal 1992 al 1999, con le relative cause che lo hanno generato. Poi una grande ripresa, attraverso i forti stimoli monetari e di tasso di interesse, che ha portato ad un'esplosione del debito privato, il quale a sua volta ha generato la grande recessione del 2007, portando negli anni successivi il mercato immobiliare ad un crollo senza precedenti. Infine, sono stati indagati gli effetti del Quantitative Easing da parte della Banca Centrale Europea sul mercato immobiliare, osservando un piccolo ma costante recupero dal 2014 al 2019.

Nel secondo capitolo, il focus dell'analisi si è ristretto: geograficamente, temporalmente ed economicamente. In primo luogo, si è deciso di fornire una panoramica del mercato degli affitti in Italia, delle sue caratteristiche e dell'evoluzione relativa alle nuove abitudini di consumo, al fine di favorire una migliore comprensione del contesto milanese. In secondo luogo, procede con l'analisi del mercato degli affitti milanesi, sia a lungo che a breve termine. L'arco temporale di questa analisi è il triennio, dal 2017 al 2019. Si è indagato il forte aumento dei prezzi degli affitti Milano, determinato principalmente da una domanda sempre più crescente, dovuta alla forza attrattiva che Milano genera sul studenti e giovani professionisti. D'altra parte, come contropartita, l'offerta è sempre più rigida e spesso tende a convertire le locazioni a lungo termine - messe a disposizione di studenti e giovani professionisti - in locazioni a breve termine, a disposizione di turisti e trasfertisti. Sono stati poi analizzati i rendimenti dei due mercati, riscontrando di fatto una giusta disparità, che spesso porta gli offerenti a trasformare la propria abitazione in un B&B.
Per quanto riguarda il mercato del noleggio a lungo termine, è stato fatto ampio uso dei dati messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, opportunamente rielaborati per far emergere più chiaramente il quadro milanese, anche rispetto alla tipologia del contratto di locazione, al territorio di riferimento e il numero di locali negli edifici.

Nel terzo capitolo, invece, viene fornito un approfondimento sul possibile nuovo orientamento della domanda di affitti a lungo termine da parte degli studenti, a seguito dell'emergenza Covid-19 esplosa in Italia e nel mondo. A seguito della forte concentrazione del virus a Milano e in Lombardia, l'intento è quello di indagare come cambieranno le scelte degli studenti fuori sede che soggiornavano a Milano nel 2020. Per ottenere questi risultati è stato sottoposto a 500 studenti un questionario composto da 7 domande a risposta multipla. I risultati dell'indagine sono stati poi opportunamente elaborati attraverso i relativi strumenti di calcolo. L'indagine rivela una forte situazione di incertezza e una richiesta desiderosa di arrestare il trend di crescita dei prezzi ottenuto negli ultimi anni.