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Il mercato delle abitazioni: modelli teorici ed un'applicazione econometrica sui prezzi in Italia

Informazioni tesi

  Autore: Alessandro Vinci
  Tipo: Tesi di Laurea
  Anno: 1997-98
  Università: Università degli Studi di Roma La Sapienza
  Facoltà: Scienze Statistiche
  Corso: Scienze Statistiche ed Economiche
  Relatore: Enrico Zaghini
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 257

Scopo della tesi è quello di costruire un modello macroeconomico in grado di spiegare a livello nazionale la variazione dei prezzi reali riscontratisi nel mercato italiano delle abitazioni, nuove ed usate, durante gli anni ’80 e ’90.
Nel primo capitolo il mercato italiano delle abitazioni è posto a confronto con quello della Gran Bretagna, degli Stati Uniti e della Germania. Dopo una breve descrizione dell’andamento dei prezzi, l’attenzione viene concentrata sul sistema del credito e sull’imposizione fiscale gravante sugli immobili nei paesi esaminati.
Successivamente (secondo capitolo) è illustrata l’evoluzione dei modelli teorici, sia di tipo microeconomico, sia di tipo macroeconomico, che sono stati elaborati nella letteratura economica per descrivere la domanda e/o l’offerta di abitazioni.
I dati disponibili sui prezzi e sulle compravendite immobiliari per l’Italia e per le principali città italiane hanno costituito l’oggetto di un’analisi descrittiva nel terzo capitolo.
La forma econometrica impiegata nel quarto capitolo per spiegare la variazione dei prezzi immobiliari è quella di un modello di correzione dell’errore (ECM: Error Correction Model). Ciò significa che le variabili esplicative considerate nei livelli consentono di individuare la relazione di lungo periodo che guida i prezzi reali. Le variabili espresse nelle differenze prime contribuiscono invece a determinare gli aggiustamenti di breve periodo che caratterizzano la dinamica dei prezzi.
Nel lungo periodo i prezzi si possono interpretare come una funzione dell’eccesso di domanda immobiliare: essa, considerata al valore verificatosi al tempo t-1, contribuisce cioè a spiegare la variazione dei prezzi al tempo t. Se da una parte un eccesso di domanda positivo rappresenta la causa di un incremento, dall’altra parte un eccesso di domanda negativo (ossia un eccesso di offerta) determina una riduzione futura dei prezzi di mercato.
Per spiegare l’andamento della domanda un ruolo di primo piano va certamente assegnato alle disponibilità economiche e finanziarie degli acquirenti. Una variabile sufficientemente adatta per esprimere questo fattore può essere costituita da una misura del reddito permanente. Questa è stata calcolata come una media dei termini ritardati del reddito disponibile netto del settore privato, aggiustato secondo la correzione hicksiana.
Lo stock delle abitazioni è indicato dalla letteratura economica come la variabile in grado di rappresentare l’offerta. Poiché i dati ufficiali sugli alloggi esistenti (per unità e per superficie) sono desumibili soltanto dai censimenti demografici, i valori intercensuari sono stati stimati con un procedimento fondato sulla trasformazione degli investimenti residenziali in nuove abitazioni (Banca d’Italia, (1986)).
Sono presentate due versioni del modello di eccesso di domanda. Nella prima versione si è cercata una relazione tra i prezzi reali al metro quadrato, il reddito privato pro capite e la superficie delle abitazioni.
Nella seconda versione si è considerata la serie dei prezzi reali delle abitazioni di dimensione media (prezzi al mq. per superficie media degli immobili residenziali). Ad essa sono state affiancate le serie storiche del reddito per unità familiare e del numero di abitazioni.

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5 5 Introduzione L’abitazione è un bene di fondamentale importanza per il soddisfacimento di alcuni dei bisogni primari dell’uomo. La necessità di disporre di un luogo chiuso che offra, per sé e per la propria famiglia, riparo dalle intemperie e protezione dai pericoli della realtà esterna ha da sempre costituito lo stimolo principale verso la ricerca di una casa. Ancora oggi l’esigenza del consumo dei servizi propri di un’abitazione rappresenta il fattore che generalmente guida la domanda immobiliare. Tuttavia, qualora vi siano aspettative di crescita del valore delle abitazioni, può divenire prevalente nell’acquisto il desiderio di cogliere l’opportunità di un vantaggioso investimento. Dunque la domanda di abitazioni in proprietà è esercitata innanzitutto dalle famiglie che occupano generalmente un alloggio in affitto e dalle nuove famiglie formate dalle giovani coppie che si sposano o decidono di convivere. Esiste poi una domanda di sostituzione dell’abitazione di proprietà che rappresenta la residenza principale, motivata dal desiderio di collocarsi in un immobile più adatto alle mutate esigenze della famiglia (aumento o riduzione del numero dei componenti, cambiamento del posto di lavoro del capofamiglia, passaggio ad un diverso tenore di vita, ecc...).

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