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I contratti di mediazione immobiliare e la tutela del consumatore

Informazioni tesi

  Autore: Giorgio Scaglione
  Tipo: Tesi di Laurea
  Anno: 2002-03
  Università: Università degli Studi di Roma La Sapienza
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Cesare Massimo Bianca
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 156

L'impostazione codicistica disciplinante la mediazione porta con sè tutta la volontà del Legislatore del 1942 di strutturare l’istituto in parola secondo il principio del libero svolgimento dell’attività di intermediazione, soprattutto per reagire agli abusi che accompagnarono il regime di monopolio della professione di mediatore nelle codificazioni antecedenti alle legislazioni moderne . Successivamente, alla fine degli Anni ’80, si è fatta sentire la necessità di metter ordine alla materia dell’attività d’intermediazione professionale e imprenditoriale, in modo da contrastare quello svolgimento indiscriminato dell’attività di mediatore che veniva posto in essere soprattutto dagli esperti del settore immobiliare i quali forti della consapevolezza dell’assenza di una concreta regolamentazione del settore, attraverso sia la conclusione di contratti capestro legittimati dal principio di autonomia privata derogatoria della disciplina codicistica, sia adottando comportamenti contrari alla buona fede, erano orientati spregiudicatamente all’accaparramento della provvigione, a danno delle parti intermediate. Il Legislatore con la pubblicazione della L. n. 39 del 1989 ha tentato di risolvere il problema dando non all’istituto ma al mediatore una definizione precisa. «II rapporto tra codice e legge speciale», spiega, infatti, autorevole dottrina, «deve vedersi nel segno del distacco dal sistema codificato, e la novità si lega alla valorizzazione dello status professionale. Si è parlato dell'attuale società neocorporativa e dei corporativismi contemporanei che portano a superare la concezione delle attività private, in particolare delle attività economiche, consegnata alla disciplina dei contratti (che è il sistema del codice civile), per passare ad una disciplina sempre più largamente rivolta alle attività professionali di soggetti che rivendicano le attività come esclusive in virtù di una riserva alla propria categoria professionale» . Sono state strette le maglie, quindi, attorno all’attività mediatoria occasionale, come quella dei custodi degli stabili da sempre fonti di informazioni sulla compravendita di un appartamento, spesso innocua rispetto alle problematiche emerse dal presente elaborato, lasciando in definitiva campo aperto alle agenzie immobiliari che, entro i limiti della legge n. 39 del 1989, hanno potuto monopolizzare il sistema dell’attività mediatoria immobiliare disciplinando i rapporti con la clientela attraverso i formulari standardizzati. Tra i quali, quelli depositati ai sensi dell’art. 5 comma 4° della L. n. 39/1989 presso le commissioni di cui all’art. 7 comma 1° della stessa che avrebbero dovuto garantire maggiore trasparenza e tutela nei confronti dei contraenti intermediati, abbiamo visto invece essere contraddistinti da molteplici clausole sospette di vessatorietà.
Appare dunque chiaro che nella pratica degli affari, fino alla novella del 1996, le norme in commento poco hanno contribuito alla predisposizione di un sistema che tenesse conto della tutela dei diritti della parte debole. Oggi grazie al recepimento della Direttiva 93/13 è possibile garantire maggiore difesa al consumatore venditore o acquirente che si vincoli al mediatore professionale.

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1 CAPITOLO I La Mediazione Par.1 Il proxeneta dall’esperienza romana alla trattazione storica moderna 1.1 Il modello formale della mediazione nel diritto romano Istituto di antica tradizione, la mediazione ha sempre legato la sua evoluzione ai condizionamenti degli sviluppi del traffico commerciale, e l’assenza di una organica disciplina elaborata in epoca antica testimonia, poi, che la regolamentazione della stessa e dei rapporti tra il proxeneta e le parti intermediate è stata a lungo affidata agli usi della prassi mercantile 1 . Al di là del piano delle singole normative, l’antica e moderna osservazione del fenomeno mediatorio muove costantemente nella direzione di definire il sensale delineandone una fisionomia pressoché costante. Protagonista di essenziale funzione economica nella fase di formazione del traffico mercantile, il mediatore appare in tutta la sua evoluzione come l’ausiliario degli scambi: colui che si adopera e favorisce l’incontro delle parti nello svolgimento dei traffici mercantili, ed è perciò retribuito. 1 Cfr., G. Di Chio, voce Mediazione e mediatori, in Dig. Disc. Priv. Sez. comm., Padova, 1994, p. 374 e ss. Per un maggiore approfondimento del profilo storico della figura del mediatore, cfr. M. Brutti, voce Mediazione (storia), in Enc. dir., XXVI, Milano, 1976, p. 12 ss.; N. Visalli, La mediazione, Padova, 1992, p. 1 ss.

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Parole chiave

mediazione immobiliare
clausole vessatorie
tutela dei consumatori
agenzie immobiliari
direttiva 13-1993
legge n. 39-1989
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