Contratto di locazione di immobili ad uso abitativo

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Quindi per comprendere quali sono stati gli atteggiamenti  socio-
economici  che hanno motivato l intervento del legi slatore nella materia 
della locazione verso una maggiore tutela di eguaglianza giuridica tra le 
parti3, Ł doveroso affrontare la tematica della  autonomia negoziale  in 
considerazione dell evoluzione storica, che ha determinato sempre piø una 
progressiva ingerenza statale. La materia della locazione Ł disciplinata nel 
codice civile e in leggi speciali. Con l emanazione della legge 27 luglio 
1978, n. 392, il compito dell interprete giuridico era quello di monitorare il 
mercato delle locazioni urbane e di trarre le opportune conclusioni; la realt  
susseguitasi dopo l emanazione della legge 392/78 ha evidenziato come 
nell ambito delle locazioni per immobili destinati ad usi industriali, 
commerciali, artigianali e professionali vi era una naturale andamento delle 
contrattazioni, cosa invece ben diversa si manifestava per le locazioni di 
immobili ad uso abitativo, ove da una parte la scarsa offerta di locazione di 
appartamenti e alloggi,  dall altra una progressiva e consistente evasione 
fiscale, misero in nudo la  scarsa efficienza 4 della  legge in esame. Si cerco 
di rimediare a tale legislazione con la legge 359/92, che pur avendo intenti 
suppletivi, lasciava ancora del vuoto da colmare.  
Quindi occorreva un ulteriore intervento legislativo che desse 
maggiore organicit  ed efficienza alla materia dell e locazioni di immobili ad 
uso abitativo lasciando maggiore autonomia contrattuale. Difatti, il 
legislatore del 19985 Ł intervenuto per regolare specificamente le sole 
                                                 
3
 Il legislatore sin dalla legge 392/78 nel garantire una parit  sociale ed economica dei contraenti 
Ł intervenuto limitando, per lo meno su due aspetti essenziali del contratto (durata e canone di 
locazione), la disponibilit  delle parti nella auto noma regolamentazione.    
4
 Precisiamo che la  scarsa efficienza  della l. 392 /78 si riscontr  essenzialmente solo nell ambito 
delle locazioni di immobili ad uso abitativo spingendo il legislatore ad una successiva riforma con 
l. 431/98. Tanto Ł vero che ad oggi, la locazione ad uso diverso dall abitazione continua ad essere 
disciplinata  dalla l. 392/78  ed in particolare dalle disposizioni non abrogate dalla legge di 
riforma. 
5
 Ci si riferisce alla legge 9 dicembre 1998, n. 431. 
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locazioni ad uso abitativo, verificando e accertando, in primis,  le cause di 
disfunzione sopra citate, e successivamente dettando alcune disposizioni che 
consentissero un maggior ampliamento di tale mercato e una maggiore 
riscossione di tasse e imposte6. 
Nel corso della trattazione esamineremo in via generale il contratto di 
locazione, passando ad una rapida disamina delle disposizioni codicistiche 
sino, da ultimo, all analisi della nuova legislazione legge 9 gennaio 1998, n. 
431. Nel corso della esposizione analizzeremo anche la dialettica tra 
autonomia ed eteronomia trasponendo in concreto tale dialettica 
nell evoluzione legislativa  speciale.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                 
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 TORTORICI, Affittare gli immobili, Milano, 2002,  9-10. 
 6 
  CAPITOLO I   
La locazione in generale: contratto di locazione e cenni 
alla disciplina speciale. 
 
 
 
1.1. Premessa: il contratto di locazione. 
 
Il contratto di locazione Ł un contratto di scambio tra due soggetti 
definiti locatore e conduttore o locatario. Il locatore e  colui che disponendo 
di un bene mobile o immobile decide di conferirlo in godimento ad altri al 
fine di trarne un utile periodico in denaro;  il conduttore o locatario e  colui 
che trae in godimento un bene per un determinato periodo di tempo, 
obbligandosi a corrispondere periodicamente un canone, ovvero una somma 
di denaro quale frutto del godimento. 
Il contratto di locazione Ł un contratto consensuale ad effetti 
obbligatori , la traditio del bene configura infatti adempimento costituente lo 
svolgimento del negozio, essendo successiva e consequenziale al 
perfezionamento di esso.  
Occorre evidenziare come l istituto della locazione un tempo 
raffigurava una fattispecie piø ampia: si riconosceva una funzione 
economica unitaria  alla locazione di cose    locatio rerum  ; alle locazione 
di opera che corrispondeva al contratto di opera,   locatio operis  ; infine, 
alla locazione di opere corrispondente invece al contratto di lavoro,   locatio 
operarum   . Quindi si tratta di un godimento che si estende sino a 
ricomprendere il risultato di un attivit  umana o l e energie lavorative7. Per , 
con il codice civile vigente, questa immagine e  venuta meno, restringendo 
la cerchia delle fattispecie riconducibili alla  lo cazione  solo al godimento a 
                                                 
7
 ZATTI-IUDICA, Linguaggio e regole del diritto privato, Padova, 2001, 371. 
 7 
titolo oneroso di cose, destinando invece le fattispecie riconducibili al 
godimento delle attivit  umane ad una disciplina au tonoma e separata. 
Oggi la locazione si configura come un genere di contratto. Il codice 
civile dedica il capo VI, titolo III ad una disciplina particolarmente 
dettagliata della locazione che Ł destinata a valere per due fattispecie 
contrattuali: la locazione in senso stretto  (artt.1571-1614) e l affitto  
(artt.1615-1654). 
L art. 1571 c.c. definisce la locazione come    il contratto col quale 
una parte si obbliga a far godere all altra una cosa mobile o immobile per un 
dato tempo verso un determinato corrispettivo  . Ne llo scambio tra le due 
controprestazioni di dare in godimento un bene ricevendo un corrispettivo 
del godimento, risiede la causa della locazione. 
La locazione pu  avere ad oggetto qualunque cosa, m obile o 
immobile: un appartamento, un negozio, una autovettura, un computer, etc. 
In relazione all oggetto e alla destinazione d uso che viene ad assumere in se 
la locazione, si applica la relativa disciplina del contratto8. 
 
 
 
1.2. La locazione nel codice civile e la disciplina speciale. 
 
Sembra doveroso trattare in primo luogo la disciplina codicistica delle 
locazioni, esaminando brevemente le disposizioni essenziali: disposizioni 
che ovviamente si riferiscono all istituto della locazione in generale, ragion 
per cui ci limiteremo ad una rapida disamina. Come gi  accennato, esiste un 
regime speciale dedicato alla disciplina della locazione di immobili ad uso 
abitativo e ad uso diverso dall abitazione (attivit   industriali, commerciali, 
artigianali, professionali, culturali), ci  va spec ificato perchØ la disciplina 
                                                 
8
 BRECCIA-BRUSCUGLIA-BUSNELLI-GIARDINA-GIUSTI-LOI-NAVARRETTA-
PALADINI-POLETTI-ZANA, Diritto privato, (parte seconda), Torino, 2004, 669. 
 8 
codicistica supplisce per quelli aspetti non contemplati dalla legge speciale o 
quando sia la stessa a rinviare alle disposizioni generali del codice9. 
La prima fonte di disciplina del contratto di locazione di immobili Ł 
costituita dal capo VI  del titolo III  del codice civile, che tratta appunto 
della locazione. La sezione prima (artt. 1571-1606 c.c.) tratta della locazione 
sia di cose mobili sia di immobili, e, quanto a questi ultimi, detta alcune 
norme che sembrano dirette a regolare piø specificamente le locazioni 
abitative.  
La seconda sezione (artt. 1607-1614 c.c.) detta una disciplina specifica 
applicabile alla locazione di  fondi urbani 10. 
Il nostro codice non richiede la forma scritta ad substantiam per 
stipulare validamente un contratto di locazione, neanche per le locazioni 
immobiliare11, salvo siano ultranovennali e per le quali la legge ne richiede 
anche la trascrizione ex art. 2643, n. 8 c.c.. Le parti vengono lasciate libere 
di stabilire la durata del contratto di locazione, l unico limite che il codice 
impone e  la previsione di una durata massima della locazione (30 anni) 
come sancito dall art. 1573 c.c., nulla stabilisce il codice in relazione ad un 
termine minimo12. Se le parti non dovessero pattuire alcuna durata si applica 
in via suppletiva l art. 1574 c.c. secondo determinati criteri.13 
                                                 
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 Le norme del codice hanno carattere dispositivo, tuttavia, l importanza sociale di tale contratto e 
la necessit  di tutela nei confronti del contraente  piø debole, cioŁ il conduttore, ha comportato il 
sorgere di una normativa speciale che si Ł affiancata a quella codicistica, sovrapponendosi ad 
essa. 
10
 GRASSELLI, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali, Padova, 2005, 8. 
11
 Per  Ł doveroso sottolineare che l art. 1 co. 4 de lla l. 431/98 menziona, che per la stipula di 
validi contratti di locazione Ł richiesta la forma scritta. A questa regola si solleva un eccezione: 
l art. 13 co. 5 della suddetta legge, legittima il conduttore, ove il locatore abbia preteso 
l instaurazione di un rapporto di locazione non scritto (locazione di fatto), a ricorre dinnanzi al 
giudice per ottenere la riconduzione della fattispecie locativa alle condizioni di legge.  
12
 BRECCIA-BRUSCUGLIA, Diritto privato, (parte seconda), cit., 670 . 
13
 La norma supplisce quando si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per 
l esercizio di una professione, di un industria o d i un commercio, la durata s intende convenuta in