Simulazione dell’andamento dei prezzi del mercato immobiliare

Nel lavoro di Nigel Gilbert è simulato in NetLogo come funziona un mercato Real Estate in un paese industrializzato; in questo caso il paese preso a riferimento è l’Inghilterra, dove il mercato immobiliare si differenzia dagli altri tipi di mercato perché: gli stock sono fissati nel breve termine; gli acquirenti necessitano di aumentare il valore dei propri mutui per finanziare i loro acquisti e i prezzi tendono ad essere impostati attraverso degli intermediari. Inoltre nei paesi con un’economia avanzata, tra le componenti della ricchezza personale, gli investimenti nelle abitazioni rivestono un ruolo molto importante.
Nigel Gilbert ha perciò elaborato un modello agent-based che è in grado di replicare al meglio le caratteristiche principali di un vero e proprio mercato Real Estate.

Questo modello simula l’interazione tra i singoli nuclei familiari che cercano di comprare o vendere un’abitazione e da questo processo emergono i prezzi delle case; inoltre attraverso l’utilizzo di questo modello è possibile studiare gli shock del mercato.
Al fine di rendere il modello più semplice possibile, l’utilità dei compratori e dei venditori non è stata considerata così come la massimizzazione dell’utilità; è stato invece ipotizzato che gli acquirenti desiderano acquistare la casa più costosa che si possono permettere.

Il lavoro di Gilbert si basa sull’idea che, in un mercato immobiliare, i prezzi sono:
- difficilmente tendenti verso il basso; perché lo stock delle abitazioni è fisso nel breve periodo, quindi un forte aumento della domanda farà salire i prezzi rapidamente, che, nonostante siano così alti, attireranno a loro volte più case nel mercato; viceversa una forte diminuzione della domanda avrà solo un piccolo effetto a breve termine sui prezzi, con i proprietari che preferiranno tenere la casa piuttosto che venderla;
- sensibili al numero dei nuovi arrivati sul mercato. Senza di questi ci sarebbe un calo della domanda e quindi dei prezzi;
- sensibili ai tassi di interesse perché gli acquirenti hanno bisogno di aumentare i mutui per comprare una casa: un aumento del tasso di interesse dei mutui ridurrà il prezzo che i proprietari possono permettersi.

Il modello, infine, non simula una particolare località geografica e tra le varie abitazioni non ci sono differenze di caratteristiche; l’unica differenza tra le varie case è data da un indice di quartiere che si basa sui prezzi ai quali altre case, in quella zona, sono state vendute.