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Locazione e servizi ricettivi in ambito turistico

Estratto della Tesi di Maurizio Chiara

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9 La suddetta legge si esprime anche per quanto riguarda la durata della locazione ad uso abitativo che non può essere inferiore a quattro anni. Si tratta di un termine legale, destinato a prevalere anche sulla diversa volontà delle parti. Un’attenzione particolare merita l’argomento della successione nel contratto, ovvero quale soggetto diventa titolare dei rispettivi diritti in caso di eventi che si verificano al dante causa. Per quanto riguarda l’eventuale morte del locatore, avviene il subentro dell’erede o del legatario e quindi anche il trasferimento dei diritti legati al dante causa. In caso di morte del conduttore, bisogna interrogare la norma contenuta nell’art. 6 della legge n. 392/1978. Ma vi è un requisito importante da soddisfare, ovverosia la verifica di fatto dello stato di convivenza dell’avente causa con il dante causa defunto. Non è sufficiente, infatti, la sola qualifica soggettiva, e quindi lo status di coniuge, erede o parente, ma «è necessario che questi con lui convivesse abitualmente, ossia stabilmente e continuativamente» 19 . L'art. 80 della legge prevede al primo comma che, se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. Inoltre, il secondo comma della norma stabilisce che, decorso il termine trimestrale, senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime corrispondente all'uso effettivo dell'immobile e, qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, il regime corrispondente all'uso prevalente. Le parti, in certi casi, ricorrono allo strumento della simulazione per «sottrarsi al regime legale vincolistico delle locazioni abitative dichiarando un uso transitorio dell’immobile e quindi anche un canone inferiore a quello effettivo» 20 . Affinché un contratto di locazione ad uso abitativo possa risultare valido ed efficace, è necessario che una delle due parti provveda alla registrazione e a tal proposito si applica l’art. 8 della legge sull’equo canone, secondo cui «le spese di registrazione del contratto di conservazione e di manutenzione. Il costo base, risultante dall'applicazione progressiva e nell'ordine dei coefficienti, costituisce il costo di produzione: moltiplicando quest'ultimo per la superficie convenzionale dell'immobile, si ottiene il cosiddetto «valore locativo» dell'immobile stesso. 19 S. MERZ, Manuale pratico della proprietà immobiliare, Padova, 1999, p. 216. 20 S. SCHIAPARELLI, La prova della simulazione dell’uso abitativo transitorio, in “Obbligazioni e Contratti”, 2009, p. 408. A tal proposito è importante ricordare la sentenza n. 26414 della Cassazione civile del 2008, riportata nella suddetta rassegna: «Qualora un contratto di locazione abitativo sia stato stipulato per uso transitorio, il conduttore che assuma la nullità di tale clausola per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative e chieda, pertanto, la ripetizione delle somme eccedenti l’equo canone, è tenuto a dimostrare che il locatore, in base alla situazione di fatto a lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l’inesistenza della finalità dedotta in contratto, e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull’equo canone, potendosi ragionevolmente rendere conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita, aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per se´ e per la sua famiglia, pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilità di altro alloggio».
Estratto dalla tesi: Locazione e servizi ricettivi in ambito turistico

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Locazione e servizi ricettivi in ambito turistico

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Informazioni tesi

  Autore: Maurizio Chiara
  Tipo: Laurea liv.I
  Anno: 2018-19
  Università: Università degli Studi di Palermo
  Facoltà: Economia
  Corso: Scienze del turismo
  Relatore: Fabrizio Piraino
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 40

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