Credito fondiario - Aspetti giuridici e tecnico-pratici delle operazioni di finanziamento fondiario

Il credito fondiario è una forma di credito speciale avente ad oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine, per un dato importo ed a condizioni prestabilite, diretti al miglioramento, alla costruzione o all’acquisto delle proprietà immobiliari rurali o urbane e garantiti da ipoteca di primo grado sulle stesse.
L’istituto del credito fondiario, alla luce della nuova disciplina introdotta dagli artt. 38-42 D.LGS. n.385/93 (c.d. TUCR), che sarà l’oggetto principale di questo studio, s’inquadra oggi nell’ambito più generale del finanziamento all’abitazione.
La disciplina delle operazioni di credito speciale si è sempre caratterizzata per l’ampia frammentazione sotto il profilo delle fonti ed ha sempre denotato una scarsa omogeneità sia delle tecniche contrattuali sia dei privilegi sostanziali e di procedura. Tale contesto ha subìto un progressivo mutamento a seguito della riforma dell’ordinamento bancario e della legislazione dei crediti speciali, operata dal nuovo Testo Unico bancario (1993).
La despecializzazione dell’attività creditizia e la soppressione degli istituti di credito fondiario (intesi come i soli enti autorizzati all’erogazione del credito fondiario), la nascita di un nuovo modello di credito fondiario risultante dalla fusione con il credito edilizio e definito come finanziamento fondiario, la mancanza dello scopo legale di tale finanziamento e la sua non configurabilità come mutuo di scopo, la non più necessaria correlazione tra operazioni attive e passive poste in essere dal soggetto finanziatore, la sopravvivenza di una normativa di favore per le banche in ordine al regime delle ipoteche e del procedimento esecutivo, ed i tanti dubbi sollevati in dottrina sulla legittimità costituzionale della stessa, sono solo alcuni degli aspetti della nuova disciplina dettata dal TUCR.
Con il presente studio si intende delineare un quadro generale, il più possibile completo ed aggiornato, dello strumento bancario del credito fondiario. A tal fine, la trattazione viene articolata in 5 capitoli.
Nel Capitolo 1 saranno fornite alcune notizie sull’evoluzione storica e sulle riforme legislative della disciplina del credito fondiario, dal previgente Testo Unico sul credito fondiario (1905) all’odierno Testo Unico sull’attività bancaria in generale (1993), passando per i singoli provvedimenti in materia di credito fondiario (1976, 1991). Seguirà, quindi, una breve disamina della normativa comunitaria nella materia bancaria, in generale, e del credito fondiario, in particolare, e delle principali fonti legislative ed amministrative del credito fondiario, con un cenno alle disposizioni abrogate e transitorie.
Nel Capitolo 2 si studierà la natura giuridica del credito fondiario, inteso, in primo luogo, come forma di credito a medio e lungo termine; in secondo luogo, come operazione economi-ca realizzabile mediante un contratto di mutuo; infine, come figura di credito privilegiato e garantito.
Nel Capitolo 3 si entrerà più dettagliatamente nell’ambito di operatività del credito fondiario, studiandone i soggetti del rapporto. Da un lato, il soggetto beneficiario: le categorie dei soggetti beneficiari, la struttura della domanda di credito fondiario sul mercato italiano e la disciplina di favore applicabile al soggetto finanziato. Dall’altro lato, il soggetto finanziatore: i soggetti finanziatori nella disciplina attuale e nel corso delle varie riforme che ne hanno modificato il regime, i requisiti soggettivi che debbono possedere oggi per l’esercizio del credito fondiario, la struttura dell’offerta di credito fondiario sul mercato italiano, ed infine la disci-plina delle operazioni passive (o di provvista) e delle operazioni attive (o di impiego) relativamente al credito fondiario.
Nel Capitolo 4 si esporrà la vigente disciplina legislativa ed amministrativa del credito fondiario (artt. 38-41 TUCR). Fornita la nozione di credito fondiario e studiati i singoli elementi costitutivi delle relative operazioni (ipoteca, percentuale di concessione, durata), si procederà all’esame delle varie fasi in cui è possibile articolare ognuna di esse: la fase istruttoria, la fase stipulatoria, la fase attuativa e la (eventuale) fase esecutiva.
Nel Capitolo 5, infine, si vedrà come il credito fondiario sia effettivamente praticato nella prassi bancaria italiana (credito fondiario del gruppo “Banca MPS–Monte dei Paschi di Siena” e del “FONSPA-Credito Fondiario e Industriale SpA".
Un’ultima precisazione: la trattazione avrà ad oggetto la disciplina del credito fondiario qua-le risulta, oggi, a seguito della riforma introdotta dal Testo Unico bancario, e successive sue modificazioni. Esula dal nostro studio (salvi gli opportuni confronti o riferimenti comparativi), pertanto, la disamina del regime previgente, caratterizzato da una vera e propria legislazione alluvionale.