Il preliminare di vendita e il fallimento e la tutela della casa di abitazione

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Introduzione 
La compravendita immobiliare è senza dubbio uno dei settori che hanno acquisito 
maggior rilevanza nel nostro panorama giuridico. L’importanza di questo tipo di 
contrattazione si spiega soprattutto in ragione della funzione sociale cui assolve, ossia il 
soddisfacimento di quel bisogno primario dell’individuo rappresentato dall’abitazione. 
A questo interesse non corrisponde invero un’adeguata attenzione al fenomeno da parte 
del nostro legislatore. Il codice civile dedica infatti scarsa attenzione alla compravendita 
immobiliare, riservando alla materia poche norme
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 riguardanti la disciplina della vendita 
a misura (art. 1537) e della vendita a corpo (art. 1538), caratterizzate rispettivamente 
dalla determinazione del prezzo in relazione all’estensione del bene, e dall’assenza di 
una qualsiasi correlazione tra la grandezza dell’immobile e il prezzo dello stesso. In 
queste norme, l’attenzione del legislatore è volta ad offrire tutela al compratore 
unicamente nei casi in cui vi sia discordanza tra le dimensioni indicate nel contratto e 
l’estensione reale dell’immobile, prevedendo delle correzioni al prezzo o, nei casi più 
gravi, il diritto di recedere dal contratto.  
La ragione di tale carenza normativa va ricercata nel contesto economico sociale in cui è 
stato emanato il codice civile del 1942, caratterizzato da un’economia prevalentemente 
rurale e da un’alta concentrazione della popolazione nelle campagne. 
Solo a partire dalla ricostruzione del secondo dopoguerra si rese necessario reperire 
soluzioni abitative adeguate, in risposta alla migrazione di massa della popolazione 
dalle campagne alle città. Fu questo il periodo in cui nacque il fenomeno del cosiddetto 
“boom” edilizio, determinando un massiccio aumento degli acquisti immobiliari, 
soprattutto relativi ad immobili da costruire. 
Lo schema contrattuale maggiormente utilizzato nella prassi a tal fine fu, ed è tuttora, 
quello del contratto preliminare di vendita, con cui il costruttore si impegna ad edificare 
una determinata unità immobiliare, e le parti assumono l’obbligo di stipulare in futuro il 
contratto definitivo attraverso il quale la proprietà dell’immobile passerà in capo al 
promissario acquirente. Infatti, la prassi commerciale dimostrò ben presto come lo 
schema contrattuale della compravendita fosse inadeguato alle esigenze di questo 
settore del mercato, caratterizzato non solo dalla presenza di rilevanti interessi 
patrimoniali, ma anche da margini di rischio piuttosto elevati, sia per l’acquirente, che 
per il venditore, che spesso si identifica con lo stesso costruttore dell’immobile, ossia 
con colui che si espone al rischio di impresa investendo gli ingenti capitali necessari alla 
costruzione. La disciplina del contratto preliminare venne quindi introdotta dal 
legislatore del ’42 come risposta ad un esigenza che si manifestò nel settore 
commerciale della compravendita immobiliare, e per colmare quella lacuna normativa 
derivante dalla scelta del nostro legislatore di accogliere il principio consensualistico 
 
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 Libro IV, titolo III, capo I, sezione III del codice civile.