Profili giuridici del sale and lease back

  
 
 
Ciononostante, l'utilità riconosciuta al contratto dagli operatori 
economici, dovuta sia alla facilità con cui consente di reperire 
liquidità rispetto al tradizionale sistema creditizio, sia alla possibilità 
di smobilizzare investimenti strutturali, gli ha consentito di imporsi 
nel nostro ordinamento giuridico e ciò a dispetto delle avversità 
prospettategli. 
Nel frattempo che il lease back viveva le sue "disavventure" nei 
tribunali, il legislatore ha tentato diverse volte, attraverso disegni di 
legge, di strapparlo, insieme al leasing finanziario, alla sua atipicità; 
ma tutti i tentativi sono caduti nel vuoto dell'indifferenza parlamentare 
(l'ultimo disegno di legge è stato presentato al Senato il 31 luglio 1997 
con il n° 2735). 
Vista l'assoluta e prolungata assenza del legislatore, la 
giurisprudenza ha provveduto da sé ad applicare una disciplina, 
mutuandola talvolta dalla vendita con patto di riscatto, altre volte dai 
presiti assistiti da garanzia reale, oppure dal riporto o dalla locazione. 
Oggi, l'esigenza di definire i profili giuridici del sale and lease 
back nasce dal rinnovato interesse, manifestatosi nei confronti di tale 
  
 
 
figura contrattuale proprio in quest'ultimo lustro rivelatosi, perciò, 
particolarmente propizio per esso. 
Tale periodo favorevole, che ha visto aumentare il numero delle 
stipulazioni del contratto, ha avuto inizio con la sentenza della Corte 
di Cassazione del 16 ottobre 1995 e non sembra essere ancora 
terminato. 
Alla suddetta sentenza di Cassazione, infatti, ne sono seguite 
delle altre tutte favorevoli al lease back, in quanto ne riconoscevano 
l'astratta liceità, ma l'ultima si è rivelata di particolare importanza 
perché responsabile del cambiamento di posizione 
dell'Amministrazione finanziaria. 
Tanto è vero che, quest'ultima, a partire da giugno dello scorso 
anno, si è vista costretta a mutare la propria posizione nei confronti 
del negozio esaminato e considerarlo, non più come un contratto 
dissimulante un mutuo, ma per quello che è: un'operazione di leasing. 
Le sentenze della Corte, oltre a confermare con voce più 
autorevole l'indirizzo già intrapreso dalla giurisprudenza di merito, 
hanno il pregio di aver conferito agli operatori economici la serenità 
  
 
 
della certezza di agire in un sistema giuridico non più avverso al 
negozio in esame. 
A testimoniare l'importanza del risultato raggiunto, vi è il numero 
dei contratti di lease back che è vistosamente aumentato dal 1996 
(come ci rivela la tabella di seguito riportata). 
Tale incremento, non è da attribuirsi esclusivamente ad una 
crescita dell'intero settore del leasing, in quanto l'aumento del numero 
di stipulazioni del negozio esaminato è avvenuto a tassi superiori 
rispetto all'aumento di contratti stipulati nella forma tradizionale di 
locazione finanziaria (performance inusuale per il lease back). Con 
ogni probabilità, quindi, tali tassi di crescita sono da attribuire ad una 
maggiore certezza di diritto registrata di recente in ambito civilistico e 
percepita dagli operatori economici. 
È necessario, invece, attendere ancora qualche mese (il 31 
dicembre 2000) per conoscere compiutamente come abbiano influito 
le altre recenti "certezze" raggiunte in ambito tributario; tuttavia, si ha 
ragione di ritenere che anch'esse abbiano avuto i loro effetti positivi 
sullo sviluppo di tale contratto. 
  
 
 
Il contratto di lease back, in pratica, non è un contratto nuovo per 
il nostro ordinamento, ma è come se lo fosse perché si ripropone, dopo 
i recenti sviluppi civilistici e fiscali, con prospettive di crescita 
diverse; ciò, è dovuto principalmente al fatto che, oggi, il contratto è 
in grado di contraccambiare gli operatori economici che trovano in 
esso uno strumento insostituibile di politica aziendale, con maggiori 
garanzie rispetto a prima. 
 
Tabella relativa al numero di contratti di lease back e di leasing stipulati negli anni 1993 - 1999 
con rispettivi tassi di crescita per anno. (La tabella si riferisce a 72 Associate ASSILEA). Fonte 
dati: ASSILEA. 
 
ANNI 
Numero 
contratti  
lease back 
Tassi di 
crescita per 
anno 
Numero 
contratti 
leasing 
Tassi di 
crescita per 
anno 
1993 882  163.476 
 
1994 906 2,72 % 177.829 8,78 % 
1995 931 2,64 % 198.612 11,68 % 
1996 1051 12,89 % 221.105 11,32 % 
1997 1178 12,03 % 246.567 11,51 % 
1998 1407 19,44 % 281.528 14,17 % 
1999 1689 20,04 % 336.457 19,51 % 
 
  
 
 
 
CAPITOLO 1: ASPETTI GENERALI 
 
1.1 Nozione di sale and lease back. 
La locuzione "sale and lease back" deriva dal termine inglese 
sale che sta ad indicare "vendere", dal verbo to lease che nella nostra 
lingua corrisponde all'espressione "prendere" o "dare in locazione" e 
back, ritorno
1
. 
Quest'operazione, di chiara derivazione dal leasing (altro 
termine inglese impropriamente tradotto in italiano come "locazione 
finanziaria" oppure "prestito locativo" o "finanziamento di 
locazione"
2
), può definirsi come locazione finanziaria di ritorno, 
ovvero leasing di ritorno, anche se sempre più spesso è preferita la 
forma abbreviata di lease back. 
L'uso dell'espressione originale lease back è consigliabile sia 
perché esprime un concetto, come vedremo in seguito, nato e cresciuto 
in un ambiente economico-giuridico profondamente diverso dal 
                                                           
1
 GARZANTI Dizionario inglese - italiano, Milano, 1995. 
2
 G. FOSSATI Il leasing, Milano, 1993, pag.3. 
  
 
 
nostro, sia perché non induce a facili equivoci circa il contenuto del 
contratto. 
Si tratta di un'operazione che si colloca nell'ambito 
imprenditoriale, configurandosi come uno dei "nuovi contratti"
3
 
largamente conosciuti e diffusi nella realtà economica italiana. 
La struttura che esso assume è quella di una figura particolare di 
leasing finanziario, in cui un'impresa commerciale o industriale 
procede all'alienazione di un bene mobile o immobile ad un soggetto, 
(che normalmente esercita in forma societaria l'attività di locazione 
finanziaria), il quale contestualmente lo concede in leasing al proprio 
dante causa, verso il pagamento di un canone periodico. 
Quest'ultimo ha facoltà, alla scadenza del contratto, di 
riacquistare la proprietà del bene esercitando un diritto d'opzione per 
un prezzo predeterminato
4
. 
                                                           
3
 BUSSANI, CENDON in I contratti nuovi, Milano,1989, pag. 31 e E. ROPPO, I "nuovi contatti" 
tra autonomia privata e interventi del legislatore. Note minime, in Riv. Crit. Dir. Priv., 1992, pag. 
6, definiscono così i contratti affermati nella prassi dell'economia evoluta (in modo particolare nel 
campo dei servizi) che, per il fatto di essere delle "novità" nel nostro ordinamento, non rientrano in 
un tipo contrattuale avente una disciplina particolare nel nostro codice civile. 
4
 G. DE NOVA, Il lease back, in Riv. it. Leasing, 1987 pag. 677; 
R.CLARIZIA, I contratti di finanziamento, Torino, 1983, pag. 178; 
A.MUNARI, Validità e nullità del lease back in relazione al divieto del patto commissorio, in Riv. 
it. Leasing, 1986 pag. 172; R. RUOZI e A. CARRETTA, Appunti sul sale and lease back e il 
divieto del patto commissorio, in Riv. it. Leasing, 1985, pag. 307. 
  
 
 
Probabilmente a causa degli alti costi  d'istruttoria e di 
negoziazione che i lessors (le imprese concedenti) dovevano 
affrontare, lo sviluppo di questo contratto non ha conosciuto una 
crescita imponente propria di altre forme di leasing, come quello 
"finanziario" o quello "operativo". Questo perché sino a non molti 
anni fa il lease back riguardava quasi esclusivamente beni immobili ed 
aeronautici e solo verso gli inizi degli anni '90 è emersa la 
convenienza di alcune applicazioni in campo mobiliare. Più nello 
specifico la figura consente una razionale distribuzione del rischio di 
obsolescenza dei beni fra concedente e utilizzatore e spiccati appaiono 
i vantaggi che l'operazione può offrire in funzione correttiva di scelte 
tecnologiche errate, o delle quali si intravede il superamento, 
consentendo lo smobilizzo di fondi precedentemente investiti
5
 
                                                           
5
 M. BUSSANI, Il contratto di lease back, in Contratto e Impresa, 1986, pag. 564; G. FOSSATI, 
Il leasing, cit., pag. 18. 
 
  
 
 
1.2 Origini storiche. 
La prima operazione di lease back si registra negli Stati Uniti
6
 
nel 1945 ad opera della Allied Stores Corporation che, mediante una 
vendita trentennale di beni immobili nei confronti di una fondazione 
universitaria, ottenne poi il godimento degli stessi e per lo stesso lasso 
di tempo
7
. Ma il successo arrivò nel secondo dopoguerra, per il 
verificarsi di tre circostanze, di seguito elencate: 
1) le agenzie di assicurazione proprio in quel periodo furono 
autorizzate ad investire parte delle riserve tecniche in beni immobili 
destinati ad usi diversi e quindi si indirizzarono verso questi in modo 
sempre più massiccio, aumentando il numero delle operazioni di lease 
back; 
2) le agevolazioni fiscali che hanno riguardato gli investimenti 
immobiliari di fondazioni ed altri enti non soggetti a tassazione, sia 
nell'interesse specifico di tali istituti, sia in quello corrispettivo delle 
aziende venditrici - locatarie; 
                                                           
6
 Paese di common law caratterizzato, come gli altri paesi anglosassoni, dal recepire ed assumere 
in figura contrattuale tipica le costruzioni elaborate dall'autonomia privata per le esigenze della 
prassi commerciale in genere e più propriamente di quella d'impresa. 
7
 M. BUSSANI, Il contratto di lease back, cit., pag. 564; 
  
 
 
3) il rilevante fabbisogno finanziario delle aziende statunitensi 
nell'immediato dopoguerra che non trovò agevole soddisfacimento 
nelle tradizionali forme di finanziamento negoziate in un mercato del 
credito oberato da richieste di ogni tipo. 
Queste tre circostanze non hanno favorito solo il contratto di 
lease back, ma l'intera gamma del leasing
8
. 
In Europa è la Gran Bretagna che per prima ha "importato" 
quest'operazione dagli U.S.A. nel 1952, anzi è proprio grazie al lease 
back (che inizialmente, come negli U.S.A., riguardava solo beni 
immobili) che ha avuto modo di diffondersi anche il leasing 
finanziario
9
. 
Nella Germania Federale l'anno 1962 ha contrassegnato l'inizio 
delle operazioni di leasing e nonostante quello immobiliare sia stato 
più prevalente, il lease back non si è mai diffuso, forse perché simile 
ad un istituto, allora, già esistente e per certi versi più elastico: il 
                                                           
8
 RUOZI, MOTTURA, CARRETTA, Leasing '80, Milano, 1977, pag.52; 
9
 A tale proposito è opportuno precisare che l'unanimità degli autori, nazionali ed internazionali, 
considera il lease back una evoluzione del leasing finanziario e non viceversa. Il caso della Gran 
Bretagna costituisce, dunque, un'eccezione. 
  
 
 
Sicherungsubereignung
10
. 
In Italia la sua prima apparizione risale al 1976 e venne 
concluso tra la S.I.L. (società italiana leasing S.p.A. di Genova, per 
l'occasione appoggiata dalla Deutsche Anlagen Leasing di Magonza) e 
la Standa; oggetto del contratto ventennale era un ipermercato. 
Dato che le origini, il successivo diffondersi e lo sviluppo del 
lease back nei vari Paesi sono legati a contratti aventi ad oggetto beni 
immobili, è stato considerato riduttivamente, sino a non molto tempo 
fa, una variante del leasing immobiliare
11
. 
 
                                                           
10
 È un contratto mediante il quale il privato che intende ottenere un prestito trasferisce alla banca, 
sino a totale estinzione del debito, i beni appartenenti alla sua azienda. Un normale costitutum 
possessorium permette poi al debitore di avere l'immediato godimento dei beni trasferiti e ,quando 
necessario, anche l'autorizzazione ad alienarli, con obbligo di sostituire i beni venduti con altri 
della stessa specie e qualità. 
11
 BUONOCORE, voce Leasing, in Novissimo Dig. It., 1983, pag.809; 
G. M. GALIMBERTI, Leasing industriale e leasing immobiliare, Milano, 1983, pag. 81. 
  
 
 
1.3 Riferimenti legislativi e natura giuridica. Rinvio. 
Nonostante la riconosciuta diffusione nel contesto sociale del 
lease back come strumento operativo, ancora oggi si registra una 
carenza di disciplina legislativa non solo del medesimo strumento, ma 
anche della figura più generale di esso, rappresentata dal leasing 
finanziario. 
Ciò che diventa più sorprendente, rispetto alla mancanza di ogni 
disciplina, è che il legislatore ha peraltro sempre manifestato un 
atteggiamento di significativa attenzione in materia di leasing 
finanziario, tant'è che spesso, e specialmente nei testi normativi 
riconducibili a finalità incentivanti e agevolative, fa riferimento 
esplicito a questa figura contrattuale ricorrente nella prassi degli affari, 
limitandosi solo alle definizioni. 
In particolare, la legge 2 maggio 1976, n. 183, disciplinante gli 
interventi straordinari nel Mezzogiorno per il quinquennio 1976 - 
1980, all'art.17, comma secondo, dispone che "per operazioni di 
locazione finanziaria si intendono le operazioni di locazione di beni 
mobili o immobili, acquistati o fatti costruire dal locatore su scelta e 
  
 
 
indicazione del conduttore, che ne assume tutti i rischi, e con facoltà 
per quest'ultimo di divenire proprietario dei beni locati al termine della 
locazione, dietro versamento di un prezzo prestabilito"
12
. 
Accanto a tale definizione legislativa, ve ne è un'altra 
formulata, per così dire, in "negativo": la legge 2 maggio 1983, n. 178, 
fornendo l'interpretazione autentica dell'art.7, d.p.r. 27 aprile 1955, n. 
547, recante "norme per la prevenzione degli infortuni sul lavoro"
13
, 
esclude, sia pure ai soli fini dell'applicazione della norma in questione, 
che il leasing costituisca "vendita, noleggio, concessione in uso". 
 Un'altra "fonte", è il d.l. 4 gennaio 1991 n. 2, che ha previsto i 
"Provvedimenti urgenti per limitare l'uso del contante e dei titoli al 
                                                           
12
 G. DE NOVA in Il contratto di leasing, Milano, 1995, pag. 65; G. FERRARINI, La locazione 
finanziaria, Milano, 1977, pag. 116; V. CALANDRA BUONAURA, Orientamenti della dottrina 
in tema di locazione finanziaria, in Riv. dir. civ., 1978, pag. 218; R. DE NICTOLIS, Divieto del 
patto commissorio, alienazioni in garanzia e sale - lease - back, in Riv. dir. civ., 1991 pag. 554; R. 
FANTAUZZI, Lo sviluppo della giurisprudenza di merito sulla liceità del lease back, in Giust. 
Civ., 1992, pag. 485; A. MUNARI, Validità e nullità del sale and lease back in relazione al divieto 
del patto commissorio in Riv. It. Leasing, 1986, pag. 172; M. LEO, Il lease back approda in 
Cassazione, in Giur. It. 1997 pag. 684, rilevano che in nessun luogo tale legge sui finanziamenti 
indica come requisito che il bene sia acquistato o fatto costruire da un terzo diverso 
dall'utilizzatore, pertanto il lease back è da questi qualificato come species del genus locazione 
finanziaria. 
13
La norma, di cui all'art.7, del d.p.r. 27 aprile 1955, nell'ambito delle disposizioni volte alla tutela 
dei lavoratori subordinati, statuisce: "sono vietate … la costruzione, la vendita, il noleggio e la 
concessione in uso di macchine, di parti di macchine, di attrezzature, di utensili, di apparecchi in 
genere, destinati al mercato interno, nonché l'installazione di impianti, non rispondenti alle norme. 
Ai fini del comma precedente il contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto i beni ivi 
indicati non costituisce vendita, noleggio o concessione in uso. Chiunque concede in locazione 
finanziaria beni assoggettati a qualsiasi forma di omologazione obbligatoria è tenuto a che detti 
beni siano accompagnati dalle previste certificazioni…". 
  
 
 
portatore nelle transazioni e prevenire l'utilizzo del sistema finanziario 
a scopo di riciclaggio." Il contenuto di tale decreto, decaduto per 
mancata conversione in legge nel termine di sessanta giorni, era stato 
reiterato con alcune variazioni, con il d.l. 8 marzo 1991, n.72 che 
all'art.6, oltre a dettare alcune norme specifiche per le società che 
esercitano l'attività di leasing, riguardanti la forma societaria ed il 
capitale minimo, al comma 11 dello stesso articolo dava una 
definizione del leasing finanziario e del lease back. 
Anche tale decreto non è stato convertito, e in sostituzione di 
esso è stato emanato il d.l. 3 maggio 1991 n. 143, convertito nella l. 5 
luglio 1991 n.197; entrambi i provvedimenti non contengono più le 
definizioni né di leasing finanziario, né tantomeno quella di lease 
back.
14
 
Come è possibile constatare dal suesposto excursus legislativo, 
riguardante solo alcuni degli interventi avvenuti nel tempo, tutte le 
                                                           
14
 G. DE NOVA, Il contratto di leasing, cit., pag. 9; A.VIOLANTE, La "locazione finanziaria" e 
la individuazione della disciplina, Napoli, 1988, pag. 21; M. BUSSANI, P. CENDON, I contratti 
nuovi, cit., pag. 31; R. CLARIZIA, Il lease back tra tipicità legale e tipicità giurisprudenziale, in 
Riv. it. Leasing, 1991, pag. 521; L. PIERALLINI, Il leasing negli anni '80, in Giust. civ., 1985, 
pag. 4; GRAZIANI, MINERVINI, BELVISO, Manuale di diritto commerciale, Napoli, 1994, pag. 
494; L. GHIA, I contratti di finanziamento dell'impresa leasing e factoring, Milano ,1997, pag. 7; 
R. DE NICTOLIS, Nuove garanzie personali e reali, Padova, 1998, pag. 438. 
  
 
 
volte che il legislatore ha inteso prendere in considerazione il leasing 
finanziario lo ha fatto con l'atteggiamento di colui che si pone, come 
ha affermato Frignani, nell'ottica di "recepire" o "riconoscere", più che 
con l'atteggiamento di colui che si pone a "disciplinare"
15
. 
Evidentemente, così come è avvenuto negli altri Paesi, anche in 
Italia il legislatore non poteva ignorare la diffusione del leasing 
finanziario nel contesto sociale e vedendosi costretto a recepirlo nel 
mondo giuridico, gli ha attribuito rilevanza giuridica nella stessa 
misura in cui rilevava socialmente, senza tuttavia dargli una disciplina 
organica. 
                                                           
15
 A. FRIGNANI, Factoring, leasing, franchising, venture capital, leveraged buy - out, Torino, 
1996, pag. 132. 
16
 G. DE NOVA, Analisi critica dei diversi orientamenti italiani nella regolamentazione 
legislativa del leasing, in Giur. comm. 1980, pag. 709; G. DE NOVA, I contratti nuovi, Milano 
,1985, pag. 9; A. MUNARI, Il fallimento dell'utilizzatore nel contratto di leasing e 
l'inapplicabilità dell'art.1526 c.c., in Giur. comm., 1987, pag. 233; M. BUSSANI, P. CENDON, 
cit., pag. 30; A. FRIGNANI, Factoring, leasing, franchising, venture capital, leveraged buy - out, 
cit., pag.159; M. LEO, Il lease back approda in Cassazione, cit., pag. 683; R. DE NICTOLIS, 
Nuove garanzie personali e reali, cit., pag. 557; PACIFICO, Aspetti civilistici del lease back o sale 
and lease back, in Riv. it. leasing, 1989, pag. 477. E. FOSSATI, Il leasing, cit., pag.107, parlando 
del lease back, lo definisce un sottotipo di un contratto atipico. R. CLARIZIA, La tipizzazione 
legislativa del contratto di locazione finanziaria, in Riv. it. leasing, 1993, pag. 257, pur rilevando 
la carenza di una disciplina organica (di regola ritenuta presupposto per la tipizzazione di un 
contratto), ritiene che il leasing finanziario (e seguendo questa logica potremmo dire anche il lease 
back) sia tipico, poiché a suo parere, "un contratto è tipico, quando seppure con interventi sparsi 
qua e là, talvolta occasionali, il legislatore ne ha disciplinato le caratteristiche e gli aspetti 
strutturali, e funzionali principali".