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FONDI IMMOBILIARI

Investono il patrimonio esclusivamente/prevalentemente in misura non inferiore ai 2/3 del valore complessivo, mediante compravendita, gestione e locazione di immobili o assunzione di partecipazioni in società immobiliari. Essi trasformano gli investimenti immobiliari, di regola di lungo periodo e di difficile commercializzazione, in attività finanziarie negoziabili e generanti liquidità al pari degli investimenti di natura mobiliare; parcellizzando il consistente valore di complessi immobiliari in un numero di quote. La disciplina normativa si articola in due livelli: TUF che costituisce il quadro di riferimento della normativa sui fondi comuni di investimento, e regolamentazione attuativa contenuta principalmente nel decreto del Ministero dell’economia n.47 del 31 gennaio 2003. I fondi immobiliari possono essere istituiti esclusivamente in forma chiusa, da una SGR cui è affidata la gestione degli immobili; la sua costituzione si perfeziona solo con il completamento della fase di sottoscrizione e il versamento dell’intero ammontare del fondo. Se vi è stata un’offerta di quote al pubblico, trattasi di appello al pubblico risparmio e tutte le quote devono essere sottoscritte entro 18 mesi da pubblicazione del prospetto informativo; se le quote sono offerte solo a certi soggetti tale termine di 18 mesi decorre da data di approvazione del regolamento del fondo da BDI. Il legislatore ha previsto che le quote possano essere sottoscritte non solo nella fase costitutiva del fondo (come avviene per tutti i fondi chiusi), ma anche successivamente; poi ha previsto fondi semichiusi e semiaperti, che possono raccogliere il patrimonio del fondo mediante più emissioni successive di quote (semichiuso in entrata), ed operare rimborsi anticipati (semichiusi in uscita). Se il regolamento lo prevede, le quote possono essere sottoscritte oltre che nella forma ordinaria (versamento di un importo corrispondente al valore delle quote), anche mediante apporto di beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società immobiliari: in questo secondo caso il conferente riceve quale corrispettivo una partecipazione al patrimonio del fondo consistente in un numero di quote di corrispondente valore. I primi fondi immobiliari ad apporto previsti dalla normativa italiana sono stati quelli ad apporto pubblico, nell’era delle grandi privatizzazioni (almeno il 51 % dei valori immobiliari doveva essere conferito dallo Stato, enti previdenziali pubblici, regioni, enti locali; le quote residue erano sottoscrivibili dai privati): per accelerare l’afflusso di liquidità a enti pubblici conferenti immobili, entro 18 mesi dovevano essere collocati sul mercati certificati di valore complessivo non inferiore al 60 % delle quote del fondo, se scaduto il termine non si raggiungeva tale soglia di collocamento, scioglimento del fondo da SGR. Il decreto del Ministro dell’Economia 47/2003 ha previsto la possibilità di istituire fondi immobiliari ad apporto anche per i privati; il fondo privato ad apporto se da un lato è più trasparente verso il mercato perché consente preventivamente ai risparmiatori di effettuare preventivamente al momento di acquisto delle quote una valutazione del portafoglio immobiliare detenuto dal fondo, del rendimento ottenuto sino a quel momento e di quello prospettico, dall’altro lato può registrare conflitti d’interesse in caso di coincidenza tra soggetto apportante immobili al fondo e soggetto gestore del fondo.
Come i fondi comuni di investimento, i fondi immobiliari sono promossi e gestiti da una SGR, tenuta a deliberare il regolamento del fondo; tale regolamento deve essere formulato sulla base dei criteri generali definiti dalla legge ed essere approvato da BDI che entro 90 giorni dalla presentazione, ne valuta completezza e compatibilità coi principi generali. Il regolamento disciplina le caratteristiche e il funzionamento del fondo indicando società promotrice, gestore se diverso dalla prima, banca depositaria e disciplina i rapporti tra soggetti e partecipanti al fondo. La governance del fondo immobiliare prevede la presenza di: cda della SGR, comitato tecnico consultivo, assemblea dei sottoscrittori, banca depositaria, esperti indipendenti, adsvisors, property e facility manager. Il cda è l’organo responsabile dell’attività di gestione e quindi delle scelte di investimento riguardanti i beni del fondo immobiliare. Il comitato tecnico consultivo è un organo di cui il cda può e deve, se previsto nel regolamento, avvalersi prima di compiere la scelte strategiche, ma i pareri da esso espressi non comportano un esonero di responsabilità per il cda in merito alle scelte effettuate. L’assemblea dei sottoscrittori è prevista dall’articolo 37 comma 2 bis TUF, che può avocare a sé alcune decisioni fondamentali di gestione del fondo per assumere una funzione di controllo sull’operato del gestore. La banca depositaria è incaricata di emissione/rimborso quote del fondo, destinazione dei redditi del fondo, calcolo valore delle quote del fondo e dare esecuzione a istruzioni impartite da SGR, verificando prima che non siano contrarie a legge, regolamento del fondo o prescrizioni authorities. Gli esperti indipendenti sono i soggetti incaricati dal cda della SGR per la valutazione dei beni oggetto di investimento da parte del fondo immobiliare: gli esperti devono possedere requisiti di professionalità e non essere incompatibili col conferimento dell’incarico, nella relazione che presentano alla SGR devono essere indicati consistenza, destinazione urbanistica, uso e redditività dei beni immobili; l’incarico di valutazione non può avere durata superiore a un triennio ed è rinnovabile una sola volta. Il ruolo degli advisors non trova una speficia regolamentazione nel TUF o regolamenti: hanno il compito di massimizzare le conoscenze prospettiche della SGR in merito a evoluzioni del mercato immobiliare. E’ frequente l’esternalizzazione dei servizi di property and facility management, per le difficoltà di gestione del patrimonio: con property management si intende un complesso di attività amministrative, legali, tecniche e commerciali svolte a favore del fondo, per massimizzare il reddito derivante dal compendio immobiliare; con facility management la fornitura di servizi di supporto logistico e organizzativo, interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria volti all’adeguamento alla normativa vigente. La diffusione recente dei fondi immobiliari è stata agevolata dai vantaggi fiscali che l’investimento in essi comporta: una società operante nel mercato immobiliare mediante compravendita/locazione di beni immobili, è soggetta a imposizione fiscale delle persone giuridiche (Ires e Irap) in base al reddito d’esercizio; se il patrimonio della società è conferito in un fondo immobiliare sconto solo l’imposta sul capital gain (12,50 % su plusvalenze realizzate o sui dividendi percepiti).
Il legislatore italiano ha introdotto con la legge 296 del 27-12-2006 (Legge Finanziaria 2007) le Società di investimento immobiliare quotate SIIQ, che si affiancano ai fondi di investimento immobiliari per rendere il mercato immobiliare più dinamico e competitivo. Esse sono spa, aventi sede e direzione generale in Italia, le cui azioni sono quotate in mercati regolamentati italiani, che svolgono prevalentemente attività di investimento e/o locazione immobiliare, anche spa già esistenti e operanti in campo immobiliare possono optare per la trasformazione in SIIQ.
Requisiti soggettivi di ammissione al regime delle SIIQ: partecipazione massima per singolo socio del 51 % dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e diritti di partecipazione agli utili, partecipazione minima del 35 % detenuta da soci che non possiedono individualmente più dell’1% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più dell’1% dei diritti di partecipazione agli utili.
Requisiti oggettivi: possono optare per il regime SIIQ le società che svolgano in via prevalente l’attività di locazione immobiliare (gli immobili di proprietà o sui quali sussiste altro diritto reale rappresentino almeno l’80 % delle attività patrimoniali e che in ogni esercizio i ricavi provenienti dall’attività di locazione rappresentino almeno l’80% dei componenti positivi di conto economico); l’inosservanza di anche solo una di queste condizioni per due esercizi finanziari consecutivi determina la decadenza dal regime agevolato per le SIIQ. Alle società rispettanti tali requisiti il legislatore riconosce l’esenzione dalle imposte sui redditi prodotti dalle società (Ires e Irpeg), alla sola condizione che le stesse distribuiscano in ogni esercizio almeno l’85% degli utili. Differenze tra SIIQ e fondi immobiliari: non sono indicate tra le attività di investimento delle SIIQ (quote di fondi immobiliari) prescritte per poter godere del regime agevolato tra le attività che possono essere svolte da fondi immobiliari (investimento in partecipazioni immobiliari), quindi mancata reciprocità nell’oggetto sociale. E’ diversa la vigilanza cui sono soggette: i fondi immobiliari sono sottoposti a una duplice (sulla SGR quale soggetto istitutore e sul fondo come prodotto finanziario), le SIIQ, essendo quotate, alla sola vigilanza informativa da Consob. Le SIIQ presentano un minore grado di tutela sotto il profilo di separazione delle attività, poiché il loro patrimonio può essere aggredito da creditori della società, mentre per i fondi i patrimoni sono autonomi e separati rispetto al patrimonio della SGR, non sono aggredibili. Poi differenze circa la governance: nei fondi immobiliari alla governance della SGR quale società di capitali, si affianca una governance propria del fondo.
di Fabio Porfidia
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