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Ipoteca

Ipoteca = diritto di garanzia su beni immobili, usufrutto di beni immobili, superficie, enfiteusi, beni mobili registrati e rendite dello Stato

Legale → il diritto di iscrivere ipoteca nasce da atti che a norma di legge danno diritto alla costituzione dell’ipoteca (es. l’alienazione di un immobile dà diritto all’alienante di iscrivere ipoteca sugli immobili alienati per i crediti che derivano dall’alienazione)

Giudiziale → il diritto di iscrivere ipoteca nasce da una sentenza di condanna all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento dei danni

Volontaria → il diritto di iscrivere ipoteca nasce da contratto o dichiarazione unilaterale tra vivi con la forma dell’atto pubblico/scrittura privata autenticata o verificata giudizialmente

L’iscrizione nel pubblico registro ha valore costitutivo e ha effetto per 20 anni. Se il creditore non rinnova l’ipoteca prima che scada il termine può comunque riaccenderla ma la nuova ipoteca avrà il grado che deriva dalla seconda iscrizione (l’ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione)
Chi sta davanti ha preferenza su chi sta dietro; il criterio proporzionale si applica solo tra creditori con lo stesso grado
I creditori possono scambiarsi il grado, anche se non sono contigui, nei limiti dell’ammontare del credito di grado anteriore (postergazione/permuta)

Il terzo acquirente di un bene ipotecato può:
- Pagare i creditori iscritti e subentrare nel credito
- Rilasciare i beni stessi
- Liberare i beni dall’ipoteca e offrire ai creditori una somma pari al prezzo d’acquisto; se il prezzo non è stato determinato o l’acquisto era a titolo gratuito, deve offrire un valore che non può essere inferiore al valore stabilito come base per le vendite a incanto

Estinzione diritto a iscrivere ipoteca + vincolo che nasce con l’iscrizione:
- Estinzione del credito garantito
- Esecuzione forzata + ordinazione di cancellazione dell’ipoteca
- Rinuncia del creditore all’ipoteca + diritto di iscriverla

Prescrizione del credito determina l’estinzione dell’obbligazione e dell’ipoteca

Divieto di patto commissorio → è nullo il patto con cui la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passa in proprietà del creditore in caso di mancato pagamento

di Fabio Merenda
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