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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

Estratto della Tesi di Sara Mancini

Estratto dalla tesi: La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire
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Esaminando la formulazione del secondo comma dell’art. 2645 bis c.c. (che sancisce il primo 
effetto della trascrizione del contratto preliminare), “la trascrizione del contratto definitivo 
[…] prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la 
trascrizione del contratto preliminare”, è evidente come tale formulazione ricalchi la 
previsione dell’art. 2652, n. 2 c.c., che prevede la trascrizione della domanda giudiziale diretta 
ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre: “la trascrizione della 
sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il 
convenuto dopo la trascrizione della domanda”. 
La trascrizione del preliminare realizza dunque un effetto “prenotativo”
37 
, fissa cioè il 
momento a partire dal quale eventuali trascrizioni o iscrizioni successive effettuate contro il 
promittente, sono inopponibili al promissario acquirente. 
Come osservato in dottrina
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, si tratta di una rilevante novità inserita nel nostro ordinamento, 
in quanto in passato veniva riconosciuta efficacia prenotativa solo alla trascrizione di domande 
giudiziali e non a quella di atti di diritto sostanziale. 
La trascrizione della domanda giudiziale non esplica alcun effetto di per sé (in quanto atto 
iniziale di un procedimento), ma realizza una retroazione degli effetti dell’atto conclusivo del 
procedimento stesso. 
Inoltre, tenuto conto del disposto del secondo comma dell’art. 2645 bis c.c., che accanto al 
contratto definitivo prevede la trascrizione di altri atti che costituiscano comunque esecuzione 
del preliminare, non sarebbe corretto affermare che l’efficacia prenotativa della trascrizione 
del preliminare si realizzi soltanto in relazione a quella, successiva, del contratto definitivo 
che produca un trasferimento identico a quello negoziato nel preliminare di vendita. 
Così, nel caso in cui vengano promessi in vendita più immobili, ma ne venga poi venduto 
definitivamente uno soltanto, la trascrizione del contratto definitivo retroagirà fino al 
momento della prenotazione, ma limitatamente all’immobile effettivamente venduto. 
Nell’ipotesi in cui la variazione non sia semplicemente quantitativa ma riguardi l’ampiezza 
del diritto trasferito, come nel caso in cui, promessa la vendita della proprietà del bene, venga 
poi venduta soltanto la nuda proprietà, l’efficacia prenotativa della trascrizione opererà 
 
 
 
 
 
 
 
37 
La trascrizione del preliminare non assolve alla funzione tipica della trascrizione. Questa, come è noto, produce 
da subito la preferenza nei confronti di colui che ha trascritto per primo, anche quando altri abbiano acquistato 
prima ma trascritto dopo (cfr. art. 2644 c.c.). La prenotazione del contratto preliminare, invece, opera su un piano 
potremmo dire non attuale, perché si concluderà con la trascrizione del contratto definitivo. 
38 
G. GABRIELLI, La pubblicità immobiliare del contratto preliminare, in Riv. Dir. Civ., 1997, I, pag. 529.

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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

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Informazioni tesi

  Autore: Sara Mancini
  Tipo: Tesi di Laurea Magistrale
  Anno: 2017-18
  Università: Università degli Studi di Teramo
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Roberto Carleo
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 117

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