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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

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Anteprima della tesi: La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, Pagina 5
66 
 
La norma fa riferimento ai casi molto frequenti nella pratica, nei quali il promissario 
acquirente, invece del denaro, trasferisce al costruttore un suo immobile, spesso proprio il 
terreno sul quale sorgerà l’edificio (è il caso della permuta avente ad oggetto l’alienazione del 
terreno edificabile in cambio del futuro trasferimento di unità immobiliari). 
Va osservato, come non sia sufficiente che il costruttore dichiari di aver ottenuto la 
fideiussione, ma dovrà consegnare all’acquirente il relativo documento all’atto della stipula 
del contratto preliminare ovvero in un momento precedente. Inoltre, gli estremi di tale 
documento dovranno essere inseriti nel contratto, come previsto dall’art. 6, primo comma, 
lett. g) del decreto in esame. 
Quello previsto dalla legge a carico del costruttore, è un comportamento che potremmo 
definire a contenuto complesso
200
: egli deve negoziare la garanzia con un soggetto qualificato 
e deve poi consegnare al promissario acquirente il documento che la incorpora
201
. 
Un comportamento che non trova la sua collocazione nel quadro di un rapporto contrattuale 
costituitosi, ma risulta attratto in un momento che precede il sorgere del vincolo, momento 
regolato dal canone di buona fede ex art. 1337 c.c.
202
. Si tratta perciò, di un obbligo 
precontrattuale il cui inadempimento determina la nullità del contratto
203
. 
Autorevole dottrina
204
, ritiene che sussista una netta differenza tra regole di validità e regole 
di condotta; quest’ultime sono destinate ad operare nella fase anteriore all’assunzione del 
vincolo contrattuale e, se violate, danno luogo a conseguenze di ordine meramente risarcitorio, 
senza riflessi sulla validità del contratto. Tra l’una e l’altra categoria, dunque, non potrebbero 
sussistere sovrapposizioni, a meno che la legge non disponga diversamente, assegnando alla 
 
 
 
 
200 
S. DELLE MONACHE, La garanzia fideiussoria negli acquisti di immobile da costruire (fra obbligo e onere), 
in Riv. dir. civ., 2009, 5, 10613. 
201 
C. M. D’ARRIGO, La tutela contrattuale degli acquirenti di immobili da costruire, in Riv. not., 2006, pag. 911 
e ss., il quale ritiene che il solo fatto della mancata consegna del documento, se la fideiussione è stata stipulata, 
non determini la nullità della fattispecie contrattuale. 
202 
Art. 1337 c.c.: “Le parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono 
comportarsi secondo buona fede”. 
203 
Si veda, tuttavia, la sentenza del Tribunale di Teramo, n. 1378 in data 14 ottobre 2015, che esclude la 
dichiarazione di nullità del contratto in presenza di un comportamento scorretto dell’acquirente, contrario 
all’obbligo di buona fede che deve informare la condotta dei contraenti. L’esercizio abusivo della facoltà di 
invocare la nullità del contratto per liberarsi dal vincolo contrattuale può essere desunto da vari indici come ad 
esempio, l’esplicita rinuncia alla fideiussione che, seppur non ammessa dalla legge, è in grado di ingenerare un 
incolpevole affidamento in capo al venditore costruttore; la manifestazione della volontà di recedere dal contratto 
preliminare; la non dichiarata intenzione di volersi avvalere della nullità del preliminare. 
204 
V. PIETROBON, Errore, volontà e affidamento nel negozio giuridico, Padova, 1990, pag. 104 e ss.; M. 
MANTOVANI, “Vizi incompleti” del contratto e rimedio risarcitorio, Torino, 1995, pag. 287 e ss., la quale 
conclude nel senso che “nonostante la direttiva di condotta espressa nell’art. 1337, la violazione della buona 
fede non incide sul giudizio di validità”. In giurisprudenza, Cass. Civ., sez. un., 19 dicembre 2007, n. 26724, in 
Nuova giur. civ. comm., 2008, I, pag. 432 e ss., con nota di U. SALANITRO, Violazione della disciplina 
dell’intermediazione finanziaria e conseguenze civilistiche: ratio decidendi e obiter dicta delle sezioni unite.

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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

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Informazioni tesi

  Autore: Sara Mancini
  Tipo: Tesi di Laurea Magistrale
  Anno: 2017-18
  Università: Università degli Studi di Teramo
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Roberto Carleo
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 117

FAQ

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