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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

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Anteprima della tesi: La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, Pagina 8
69 
 
un soggetto mutuante” nonché per “i contributi pubblici già assistiti da autonoma 
garanzia”
214
. 
Quindi, l’obbligo di prestare la garanzia, per il costruttore, sarà limitato alle somme 
effettivamente incassate dal promissario acquirente, mentre per le somme versate da istituti 
bancari, a titolo di mutuo, non sussisterà tale obbligo. 
Il caso a cui la norma fa riferimento, riguarda il contratto di mutuo fondiario stipulato tra la 
banca concedente e l’impresa costruttrice, a fronte di una garanzia ipotecaria, costituita da 
quest’ultima sul terreno edificabile e sulle relative accessioni
215
, cui seguirà l’atto di 
frazionamento del mutuo e dell’ipoteca in singoli lotti, per giungere poi agli atti di vendita 
delle singole unità immobiliari, conclusi tra l’impresa costruttrice e gli acquirenti finali con 
eventuale accollo, da parte di questi ultimi, del mutuo precedentemente frazionato. 
È importante sottolineare come l’accollo esterno
216 
sia cumulativo e non liberatorio, in quanto 
compiuto in assenza della liberazione del debitore originario da parte del creditore
217
; 
l’acquirente accollante può opporre al creditore, nel nostro caso la banca, le eccezioni fondate 
sul contratto di acquisto, con il quale l’accollo è perfezionato
218
. 
Dunque, nel caso in cui si verifichi la mancata ultimazione dell’immobile o una situazione di 
crisi del costruttore che giustifica la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, 
l’acquirente potrà ripetere dal soggetto mutuante le rate del mutuo eventualmente già pagate. 
Il Legislatore, ha previsto l’esenzione di tali somme dalla garanzia fideiussoria, proprio in 
considerazione del fatto che l’acquirente, in caso sopraggiunga una situazione di crisi del 
costruttore, può opporre al creditore tutte le eccezioni che potrebbe opporre al costruttore 
stesso. Infine, l’esenzione prevista per i contributi pubblici erogati dalla regione all’impresa 
costruttrice, si spiega in considerazione del fatto che tali contributi non rappresentano denaro 
 
 
 
 
214 
M. CRUCIANI, Il trasferimento di immobili da costruire, in Atti del Convegno Paradigma, 15 aprile 2005, 
Milano, per il quale “ai fini della determinazione del prezzo sarà necessario, nell’edilizia agevolata, indicare la 
presenza di un contributo pubblico in modo tale che ai fini della fideiussione non se ne tenga conto. Infatti si 
tratta di somme che già sono oggetto di fideiussione dell’operatore a favore della regione e che non vengono e 
che non vengono in alcun modo corrisposte dall’acquirente/socio della cooperativa”. 
215 
G. PETRELLI, op. cit., pag. 105; A. RE – G. SCALITI, op. cit., pag. 61 e ss. 
216 
Nell’accollo semplice (o interno) l’accollante si obbliga nei soli confronti del debitore accollato e non anche 
verso il creditore il quale non può, quindi, da lui pretendere l’adempimento dell’obbligazione, con la duplice 
conseguenza che accollante e debitore possono liberamente modificare o revocare in qualsiasi momento 
l’impegno inizialmente assunto dal primo e che quest’ultimo, nel caso di mancata osservanza dell’obbligo, 
risponde dell’inadempimento nei confronti del solo accollato e non anche verso il creditore, terzo estraneo 
all’accollo, Cass. Civ., 11 aprile 2000, n. 4604, in Foro it., voce Obbligazioni in genere, n. 58. 
217 
Art. 1273, secondo comma, c.c.: “L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo 
se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo”. 
218 
Art. 1273, ultimo comma, c.c.: “In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla 
stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in 
base al quale l’assunzione è avvenuta”.

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La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

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Informazioni tesi

  Autore: Sara Mancini
  Tipo: Tesi di Laurea Magistrale
  Anno: 2017-18
  Università: Università degli Studi di Teramo
  Facoltà: Giurisprudenza
  Corso: Giurisprudenza
  Relatore: Roberto Carleo
  Lingua: Italiano
  Num. pagine: 117

FAQ

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costruttore
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