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Il fair value accounting e gli investimenti immobiliari


La correlazione tra una contabilità "IAS compatibile" e una maggiore variabilità dei risultati di bilancio non è assoluta ma dipende da diversi fattori.
Tra questi vi sono:
- quelli riconducibili ai dettagli operativi della normativa vecchia e di quella nuova, che, se non dissimili, possono creare condizioni di sostanziale omogeneità nelle 2 impostazioni di bilancio
- quelli relativi alle scelte contabili che la banca può aver operato in vigenza della vecchia normativa., trovandosi così fisiologicamente più vicina ai contenuti della normativa nuova.
Il principio contabile IAS 40 dispone in linea generale l’applicazione diffusa e indiscriminata del criterio del fair value per una parte ben identificata del patrimonio immobiliare delle banche, rappresentata da quelle proprietà immobiliari possedute (dal proprietario o dal locatario in presenza di un contratto di leasing finanziario) per ottenere canoni di locazione o apprezzamenti del capitale investito o per entrambe queste motivazioni. In sintesi si tratta delle proprietà immobiliari detenute a fini di investimento e per completamento sono escluse le proprietà immobiliari di carattere strumentale. Si dispone inoltre l’imputazione diretta a C.E dei proventi/oneri derivanti dalle rivalutazioni/svalutazioni ex fair value accounting di questa parte di patrimonio immobiliare.
Inoltre la disciplina in vigore prevede che le immobilizzazioni materiali siano tutte valutate sulla base del tradizionale procedimento del costo d’acquisto, parallelamente svalutato sulla base di un definito piano d’ammortamento. L’effetto diretto sul conto economico dell’investimento immobiliare è, quindi, rappresentato solo dalle rettifiche periodiche per l’ammortamento del bene.
L’impatto del fair value sui risultati contabili correlati alla determinazione di un patrimonio immobiliare può essere considerato relativamente ridotto, se si considerano alcuni aspetti quali:
nell’attività bancaria il peso relativo degli investimenti in immobilizzazioni materiali è modesto rispetto al totale degli investimenti aziendali; corrispondentemente il contributo al C.E dei costi/ricavi riconducibili a tale categoria di asset è del tutto trascurabile
le novità contabili in tema di valutazione di fine esercizio riguardano solo una parte del già non rilevante patrimonio immobiliare delle banche. Sono infatti esclusi dal FVA le proprietà possedute per "l’uso nella produzione o nella fornitura di beni o di servizi o nell’amministrazione aziendale" (denominate "immobili a uso proprietario) assoggettate alle disposizioni dello IAS 16  che prevede un trattamento contabile analogo a quello tradizionale (costo storico), ammortizzato ed eventualmente svalutato per le perdite durevoli di valore.
Per gli investimenti immobiliari finanziari (piccola parte dei già contenuti investimenti immobiliari complessive delle banche), lo IAS 40 apre un’opzione alternativa alla banca che redige il bilancio, proponendo la scelta tra il criterio del fair value e quello del costo storico, con l’importante condizione applicativa rappresentata dalla necessità di valutare l’intero portafoglio immobiliare con lo stesso criterio. E pertanto ecco che per la banca anche in questo caso si presenta la possibilità di:
1. non modificare significativamente il proprio approccio contabile rispetto all’impostazione tradizionale del "cost accounting"
2. evitare l’impatto del FVA sui risultati aziendali e sul patrimonio aziendale
Solo nel caso (considerato particolarissimo) di inattendibilità del fair value la banca può valutare solo alcuni immobili al costo storico all’interno di un portafoglio immobiliare per il quale è stato scelto il criterio del fair value; la parte restante del portafoglio continua a essere valutata al fair value. Analogamente a quanto accade con riferimento al portafoglio titoli, anche nel caso degli immobili per investimento valutati al costo storico la banca è comunque obbligata a indicare il fair value in sede di nota integrativa.
NB: nella disciplina contabile italiana, non sono mancate disposizioni che hanno consentito sotto certe condizioni e su basi facoltative, di allineare il valore degli asset immobiliari posseduti ai valori di mercato (operazioni note come "rivalutazione monetaria"); tuttavia i maggiori valori derivanti da tali interventi contabili sono stati imputati a riserve del patrimonio netto ("riserve di valutazione") e non al C.E.
Tratto da IL SISTEMA FINANZIARIO di Alessia Chiovaro
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