La tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.13, convertito con legge 11 novembre 2014, n.164, ha introdotto nel nostro ordinamento la figura del rent to buy, un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Si tratta di un’operazione singola attraverso la quale chi ha intenzione di acquistare un immobile, può conseguire il godimento dello stesso mediante il pagamento di un canone periodico (canone che ovviamente è fissato dalle parti ad un prezzo superiore rispetto al solo pagamento mensile di un normale affitto) e fissare in un momento successivo l’acquisto dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo.
Si tratta di una figura contrattuale in cui coesistono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di immobile.
In dottrina si è osservato come la contrazione del mercato immobiliare avvenuta in questi anni, dovuta soprattutto alla difficoltà di accesso al credito e all’elevato tasso di disoccupazione, ha sollecitato l’autonomia privata alla ricerca di schemi contrattuali alternativi alla compravendita pura, per favorire l’acquisto della proprietà.
Il nostro codice civile disciplina istituti che potrebbero rendere scarsamente utile il rent to buy.
Ci riferiamo in particolar modo: alla vendita con patto di riservato dominio (art. 1523 c.c.), alla vendita in forma di locazione (art. 1526, co. 3 c.c.), al leasing.
Prima facie il rent to buy potrebbe, dunque, sembrare un doppione di istituti già noti alla nostra tradizione.

La difficoltà interpretativa è sicuramente causata, da vari fattori: in primo luogo dal fatto che vengono richiamate nella l. 164/2014 norme che disciplinano il contratto preliminare, la locazione e l’usufrutto.; in secondo luogo, dalla circostanza che, il venditore è definito “concedente”, termine che viene utilizzato per indicare una delle parti del contratto di leasing, mentre l’acquirente è definito “conduttore”, con chiaro riferimento alla disciplina della locazione.
Tutto ciò evidenzia chiaramente le difficoltà di distinzione tra rent to buy e contratti di godimento, i quali per il tramite dell’autonomia privata possono condurre all’acquisto della proprietà.
Con l’emanazione del Decreto hanno trovato soluzione molti problemi applicativi che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia.
In particolare, ci riferiamo, alla previsione della possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, che comunque non può eccedere i dieci anni.
La trascrizione qui richiamata produce lo stesso effetto “prenotativo” della trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire o in corso di costruzione.
Di conseguenza, il proprietario non potrà alienare il bene ad altri, né concedere ipoteca sullo stesso, né concedere una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole per l’eventuale futuro acquirente.
Allo stesso modo i creditori del venditore non potranno validamente iscrivere un’ipoteca sull’immobile oggetto del contratto, né pignorarlo.

Dunque, dal momento della trascrizione del contratto di rent to buy, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, ed eventuali iscrizioni o trascrizioni non hanno effetto nei suoi confronti. Il vantaggio principale per il venditore è rappresentato dalla possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti: in un mercato immobiliare caratterizzato dalla presenza di innumerevoli immobili invenduti, il rent to buy offre la possibilità di non lasciare l’edificio inutilizzato e trovare più facilmente dei soggetti interessati all’acquisto.
In secondo luogo, il venditore potrà trattenere tutto o una parte di quanto è stato versato dal conduttore, nell’ipotesi in cui quest’ultimo decida di non acquistare l’immobile.
Ovviamente, appare difficile immaginare che il proprietario di un immobile stipuli un contratto di questo tipo se non ha la certezza che in caso di inadempimento del conduttore, dispone di una via giurisdizionale che gli consenta di ottenere la restituzione del bene in tempi rapidi.

In questo senso, si rivela interessante la possibilità di ritenere che il contratto di rent to buy redatto nella forma dell’atto pubblico possa costituire titolo esecutivo non solo per l’esecuzione forzata ma anche per l’esecuzione specifica per consegna o rilascio del bene, in quanto in tal caso, verrebbero completamente azzerati i tempi della cognizione.
Infatti, esistendo già un titolo esecutivo, il venditore potrebbe attivare immediatamente il processo esecutivo.
Come ritenuto da autorevole dottrina, basterà inserire nell’atto pubblico di rent to buy una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c. per renderlo, un valido titolo esecutivo per l’esecuzione forzata, per l’espropriazione forzata e per l’esecuzione specifica di consegna o rilascio.

La piena tutela riservata al conduttore dall’efficacia prenotativa della trascrizione del contratto permane anche in caso di fallimento del venditore, in quanto il contratto di rent to buy prosegue, con evidente deroga al disposto dell’art. 72, comma 1, legge fallimentare.
Infatti, il fallimento del proprietario del bene non esclude che il contratto mantenga efficacia e, di conseguenza, il conduttore potrà continuare a godere del bene e se vorrà, diventarne poi proprietario.
Inoltre, sempre per l’ipotesi di fallimento del concedente, la prima parte del sesto comma dell’art. 23 D.L. 12 settembre 2014, n.13, dispone che la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare prevista dall’art. 67, terzo comma, lett. c) l. f., se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di immobile adibito dall’acquirente ad abitazione principale sua o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado.
Dunque, la nuova operazione contrattuale è riconducibile all’area dei tipi contrattuali caratterizzati dal godimento finalizzato all’acquisto, cui appartengono anche il contratto preliminare ad effetti anticipati, la vendita con riserva di proprietà, come anche il leasing.
Il rent to buy consente l’accesso progressivo alla proprietà immobiliare; diritto di proprietà che la carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea colloca nel capo delle libertà all’art. 17, dalla cui formulazione appare evidente come vada inteso non nel senso di un diritto “di” proprietà, ma nel senso di un diritto “alla” proprietà, come a voler tutelare l’individuo il quale voglia accedere alla proprietà del bene.